Каникулы подкосили ипотеку

В январе 2024 года, по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в сравнении с декабрем 2023 года ипотечных кредитов было выдано на 24% меньше. Их число составило 2,69 тыс. единиц. Тем не менее эксперты склонны считать, что пока рано говорить о сильном охлаждении рынка ипотечного кредитования. Причины же в снижении количества таких займов они видят не только в начавшемся ужесточении требований к заемщикам, но и в том, что для первого месяца года характерно сокращение числа сделок.

В январе 2024 года на Среднем Урале снизилось не только количество выданных ипотечных кредитов, но и их объем. Так, по данным ОКБ, он составил 9,37 млрд руб., что меньше по сравнению с показателями декабря 2023 года на 17%. Средний же чек вырос на 8% и достиг 3,48 млн руб. При этом средний срок ипотеки в Свердловской области в январе отмечается на уровне 256 месяцев (21 год и четыре месяца).



В ОКБ отмечают, что подобная тенденция характерна для большинства регионов РФ. В целом по стране число новых ипотечных кредитов за месяц сократилось на 66%, до 80,18 тыс. единиц, а объемы — на 70%, до 318,38 млрд руб.

Напомним, что на протяжении всего II полугодия 2023 года Центробанк последовательно ужесточал требования к ипотечному рынку.

«Мы уделяем особое внимание рискам финансовой стабильности. Так, например, нас беспокоит ипотека, которую слишком накачали льготные и псевдольготные программы. Сейчас с помощью наших мер мы ограничиваем темпы выдач ипотеки с низким первоначальным взносом», — сказала глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, выступая в Совете Федерации в июне 2023 года.

С августа 2023 года началось поэтапное повышение ключевой ставки: в августе — с 8,5% до 12%, в сентябре — до 13%, в октябре — до 15%, в декабре — до 16%.

Российские банки реагировали оперативно. К примеру, уже в августе 2023 года при повышении ключевой ставки ЦБ РФ до 12% ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья выросли до 13,5-14%.

В декабре 2023 года правительство РФ снизило размер государственной компенсации банкам в рамках льготных ипотечных программ. Банки ограничили выбор застройщиков для клиентов в пользу тех, кто компенсировал им убытки. Это вызвало недовольство и девелоперов, и заемщиков и в результате привело к вмешательству ФАС России.

Также в декабре 2023 года по инициативе ЦБ РФ были повышены требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам в рамках государственных программ поддержки с 20% до 30% и снижена максимальная сумма субсидируемого кредита (до 6 млн руб.).

«Приоритетом регуляторной политики Банка России в истекшем 2023 году стал постепенный выход из регуляторных послаблений, которые были введены в 2022 году, а также фокусировка на макропруденциальных мерах, которые, с одной стороны, направлены на поддержание финансовой стабильности, а с другой — на предотвращение возникновения «пузырей» в отдельных сегментах кредитного рынка (прежде всего, на ипотечном кредитном рынке и рынке необеспеченных потребительских кредитов)», — писал заместитель начальника Уральского ГУ Банка России Сергей Коровин в авторской колонке УрБК.

Эксперты «Циан.Аналитики» отмечают, что сокращение числа выдач в январе 2024 года было ожидаемым, в феврале и марте спрос и количество ипотек должны превысить январские показатели.

«Действие программы семейной ипотеки, на которую приходится около 40-45% от всех «льготных» выдач, позволит рынку более комфортно пройти период снижения спроса. Быстро нарастить объемы выдач по этой программе не получится, ее следует рассматривать как долгосрочный фактор поддержки спроса», — считает эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

При этом, подводя итоги января 2024 года на основе данных Банка России, аналитики отмечают, что на рынке новостроек количество выдач сократилось сильнее, чем на вторичном рынке.

«Ужесточение условий кредитования (особенно повышение первоначального взноса) достаточно сильно ударило по рынку. Вторичный рынок не так зависим от ипотеки, кроме того, повышение ставок произошло раньше, чем изменение условий на рынке новостроек, и уже нашло свое отражение в предыдущие месяцы. Тем не менее, если сравнивать с январем 2023 года, то спрос на ипотеку лишь на 1,8% меньше, что достаточно удивительно, учитывая, что год назад ипотечные условия были значительно лучше», — считают в «Циан.Аналитике», отмечая, что в первый месяц года традиционно мало сделок из-за праздничных дней.

Генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев согласен с мнением, что январь по сравнению с декабрем всегда менее активен, и «просыпаться» люди начинают только с середины первого месяца нового года.

«Если говорить про январь и декабрь, то эти месяцы нужно рассматривать вместе и делить пополам, потому что ровно настолько, насколько мы в декабре перевыполним план, ровно настолько в январе недовыполним», — считает Александр Дмитриев, отмечая, что охлаждение ипотечного рынка стартовало, и январь 2024 года — это самое начало.

В январе 2024 года Центробанк продолжил следовать выбранной стратегии. 30 января Э. Набиуллина заявила, что бум на рынке недвижимости может спровоцировать кризис, а не сделать жилье более доступным. Она призвала не путать доступность жилья с доступностью ипотечного кредитования. В результате развития в РФ программ льготного кредитования выросли цены на недвижимость, и даже при низких процентных ставках она не стала доступнее, ведь заемщику приходится брать большую сумму в кредит.

УрБК будет следить за развитием событий.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney