Всплеск перед падением

В Свердловской области отмечается резкий рост числа ипотечных сделок на вторичном рынке жилья. Уральцы торопятся успеть оформить кредиты по старым ставкам. Напомним, что в среднем решение об одобрении ипотеки действует 90 дней. Соответственно, многие свердловские семьи имеют возможность оформить кредит под 11,5-12% годовых. Это на 2-3 п. п. ниже, чем текущие ставки по ипотеке. Сейчас именно эта категория заемщиков активно выходит на рынок.

Отметим, что ставки по всем видам кредитов стали расти после начала цикла ужесточения монетарной политики в РФ. В июле текущего года Центробанк повысил ключевую ставку на 100 б. п., в августе — еще на 350 б. п., до 12% годовых.

Российские банки оперативно отреагировали на кардинальное изменение денежно-кредитной политики в стране. Ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья выросли до 13,5-14%.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков рассказал, что такие ставки не являются заградительными, однако они закроют рынок жилищного кредитования для некоторых категорий заемщиков.

«Одни откажутся от идеи улучшений жилищных условий до лучших времен, для других ипотечный платеж станет слишком дорогим. Но пока у продавцов на вторичном рынке еще есть пара недель для того чтобы поймать последних из торопливых ипотечников», — заявил М. Хорьков в своем блоге REBURG.

По его словам, текущая активизация заемщиков — это попытка «запрыгнуть в последний вагон», получив ипотеку по старым ставкам. В сентябре ажиотаж вряд ли спадет. После этого активность на рынке неизбежно снизится. Короткий цикл оживления сменится периодом падения.

«Спешка накануне перемен — путь, который рынок проходил не раз и всегда с одинаковым результатом», — добавляет М. Хорьков.

При этом нельзя исключать, что период падения ипотечного рынка также будет краткосрочным.

Так, руководитель сервиса «Циан.Аналитика» Алексей Попов напомнил, что значения средних ставок в 2014-2015 годах и в 2022-м на столь высоких, фактически заградительных, уровнях продержались лишь несколько месяцев, и после смягчения денежно-кредитной политики ЦБ они тоже начали снижаться.

«В реакции банков на решение регулятора обращает на себя внимание тот факт, что ставки по жилищным кредитам были повышены на 2-2,5 п. п., тогда как ключевая ставка ЦБ за две итерации выросла на 4,5 п. п. Пока участники рынка в свои модели закладывают сценарий, при котором на столь высоких уровнях ключевая ставка продержится не так долго», — сказал А. Попов.

Если жесткая монетарная политика продлится долго, то можно ожидать перераспределения спроса со вторичного на первичный рынок жилья. Это связано с тем, что покупка квартиры в новостройке чаще всего осуществляется с помощью льготных программ «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». Базовые ставки по ним с начала года не менялись — 8% и 6% соответственно.

«Повышение ключевой ставки окажет большее влияние на вторичный рынок недвижимости, где в отличие от новостроек, нет льготных ипотечных программ. Уже по итогам июля фиксируется снижение интереса к ипотеке на вторичном рынке, несмотря на то, что еще не все банки кардинально изменили условия кредитования: относительно июня сократилось количество выданных ипотек и общий объем кредитования. Доля «вторички» от общего числа выдач снизилась с 73% до 70% и продолжит сокращаться, ведь разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках увеличится до 7-8 п. п.», — считает А. Попов.

Впрочем, текущую ситуацию все-таки нельзя назвать благополучной для рынка новостроек. Этот сегмент тесно связан со «вторичкой», обменным характером сделок и ценами. Поэтому снижение активности на вторичном рынке замедлит приток покупателей на «первичку».

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney