Ипотека после ажиотажа

По данным Банка России, в октябре жители Свердловской области заключили 7 тыс. 370 ипотечных сделок. Это заметно меньше, чем в сентябре (9,5 тыс.) и августе (8,1 тыс.) текущего года. Однако говорить о существенном охлаждении ипотечного рынка пока преждевременно. Дело в том, что в конце лета — начале осени в регионе наблюдался небывалый ажиотаж на рынке жилищного кредитования. Из-за этого число сделок в августе-сентябре оказалось максимальным за всю историю наблюдений. Сравнение этих показателей с октябрьскими не совсем корректно из-за эффекта высокой базы.

Вместе с тем очевидно, что рынок по-прежнему показывает очень сильные результаты. Напомним, что в октябре прошлого года на Среднем Урале выдали всего 4,9 тыс. ипотечных кредитов. В 2023 году в регионе в среднем оформляют около 6 тыс. договоров в месяц. Это намного меньше, чем текущие показатели.

Несмотря на хорошие цифры, в целом ситуация на ипотечном рынке постепенно ухудшается. Недавно ЦБ опубликовал материал «О развитии банковского сектора РФ в октябре 2023 года». В нем говорится, что в октябре объем выдачи жилищных кредитов в России сократился на 19% по сравнению с предыдущим месяцем.

«Замедление ипотеки связано с повышением первоначального взноса по льготным программам с 15 до 20%, а также с ростом ставок по рыночной ипотеке. Ужесточение макронадбавок с 1 октября текущего года по наиболее рискованной ипотеке тоже могло оказать влияние на темп кредитования», — отмечают аналитики Банка России.

Напомним, что после повышения ключевой ставки с 7,5% до 16% многие потенциальные покупатели потеряли возможность приобрести квартиру на «вторичке». Ставки по рыночным ипотечным продуктам увеличились до 16-18%. Это примерно на 10 процентных пунктов выше, чем по госпрограммам «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». В этих условиях покупательские потоки перераспределяются со вторичного на первичный рынок.

Впрочем, как оказалось, екатеринбургские новостройки не в состоянии удовлетворить весь имеющийся спрос. Ранее УрБК писал, что в уральской столице наблюдается острый дефицит объектов с отделкой на высокой стадии готовности. Этот фактор тормозит рост числа ипотечных сделок на первичном рынке.

Еще одна серьезная проблема — дефицит качественных заемщиков. Дело в том, что в последние годы рост цен на жилье заметно опережал темпы увеличения реальных доходов населения. Долгое время дефицит качественных заемщиков удавалось компенсировать за счет повышения сроков кредита (чем длиннее кредит, чем меньше размер ежемесячного платежа). Сейчас эффективность этой тактики заметно снизилась. Доля 30-летней ипотеки достигла опасно высокого уровня.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков заявил, что средний срок ипотечного кредита на рынке строящегося жилья Екатеринбурга уже превысил 24 года.

«По данным аналитической платформы bnMAP.pro, 47% ипотечных кредитов, выданных под залог договоров долевого участия в 2023 году в Екатеринбурге, предоставлены на срок 30 лет. Еще два года назад доля таких заемщиков составляла 15%, а большинство кредитов оформлялось на 20 лет. Сегодня лишь 4% покупателей берут ипотеку на 10 лет, а совсем недавно этот срок был стандартным для рынка», — отметил М. Хорьков.

Директор департамента финансовой стабильности регулятора Елизавета Данилова сказала, что в половине выданных в РФ ипотечных кредитов плановый срок погашения приходится на пенсионный возраст заемщика, что несет риски как для самого заемщика, так и для банка.

Она также добавила, что ЦБ фиксирует существенное ухудшение качества жилищных кредитов.

«За последние годы более чем в два раза увеличилась доля заемщиков с ПДН (показателем долговой нагрузкой) 80+ — с 20% в начале пандемии до 47% в III квартале 2023 года. То же самое с первоначальным взносом: у более чем 50% заемщиков, взявших ипотеку, он очень низкий, до 20%, тогда как в начале 2020 года таких ипотечников было менее 30%», — рассказала Е. Данилова.

Руководители Центробанка не исключают, что в скором времени в России появятся новые ограничения на выдачу ипотечных кредитов в виде макропруденциальных лимитов. Также представители ЦБ активно выступают за то, чтобы сделать льготную ипотеку более адресной.

В свою очередь, Минфин недавно выступил с предложением повысить минимальный взнос по программе «Ипотека с господдержкой» с 20% до 30%. Аналитики сервиса «Циан» полагают, что данный шаг значительно сократит число потенциальных заемщиков.

«По нашей предварительной оценке, это уберет с рынка 25-30% потенциальных покупателей. Это вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций (и околонулевой динамике номинальных цен предложения). При этом в краткосрочной перспективе возможен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока «все не отменили», — комментирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Очевидно, что регулирование ипотечного рынка будет только ужесточаться. Это неизбежно приведет к охлаждению данного сегмента кредитования. Если по итогам 2023 года ипотечный рынок Свердловской области покажет очень сильные результаты, то цифры за 2024 год, скорее всего, будут намного хуже.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney