Из ипотеки выдавят риски

Ипотека в Свердловской области развивается рекордными темпами. По статистике Банка России на 1 июля 2023 года, совокупный портфель ипотечных кредитов составляет 473,8 млрд руб., что на 24% больше, чем на ту же дату прошлого года. При этом регулятор неоднозначно оценивает усилившийся спрос на ипотеку, предполагая, что увеличение ее доступности не должно приводить к росту цен на жилье и закредитованности граждан.

За шесть месяцев 2023 года в Свердловской области было выдано 31,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 97,8 млрд руб. Это на 53% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года по количеству и на 71% — по сумме. На первичном рынке выдано 10,1 тыс. ипотечных кредитов на сумму 39,9 млрд руб. — рост составил 30% и 50% соответственно.

«Годовые темпы роста выдач ипотечных кредитов с апреля по июнь близки к максимальным значениям. Развитию данного сегмента кредитного рынка способствовали увеличение спроса на вторичное жилье, рост интереса к частному строительству, а также реализация государственных программ поддержки», — рассказал заместитель начальника Уральского ГУ Банка России Сергей Коровин.

По его словам, отмечается перераспределение долей на первичном рынке между двумя льготными программами: снижением доли льготной ипотеки с 55% до 37%, увеличением доли семейной — с 50% до 62% по причине распространения условий семейной ипотеки на семьи с одним ребенком. Также наблюдается рост выдач IT-ипотеки, которая действует с мая 2022 года, но в феврале 2023 года правительство РФ смягчило параметры программы.

Итого в рамках ипотечных программ с господдержкой за полгода выдано более 10 тыс. ипотечных займов на первичном рынке на сумму 43 млрд руб. Рост в сравнении с прошлым годом — почти 50%.

«Наблюдая рекордный рост ипотечного кредитования, мы отмечаем тревожные тенденции. В первую очередь, цены на недвижимость на первичном рынке стали значительно выше, чем на вторичном. Это связано с распространением рискованных практик, когда проценты по кредиту включаются в стоимость квартиры. Также мы считаем рискованным кредитование с низким первоначальным взносом. Первоначальный взнос — важный индикатор риска, потому что он показывает способность заемщика копить деньги и обслуживать кредит», — рассказал С. Коровин.

По данным Банка России наблюдается снижение качества ипотечных кредитов — растет число закредитованных заемщиков (в среднем по стране доля ипотечных заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% в конце 2022 года всего за один квартал выросла с 36% до 44%). Это означает, что люди тратят на обслуживание своего долга 80% всех своих доходов.

Чтобы снизить риски, Банк России применяет так называемые макропруденциальные надбавки. По сути, это повышенные требования к капиталу банков, стимулирующие их ограничивать рискованное кредитование. При выдаче кредитов, на которые распространяются надбавки, банкам придется запасать больше собственных средств. В результате им становится менее выгодно выдавать такие кредиты. Это эффективный механизм, призванный предотвратить накопление чрезмерных рисков в банковском секторе. Важно понимать, что введение надбавок не означает запрета для банков. Если у них достаточно собственных средств для создания запаса капитала, они могут продолжить выдачу кредитов.

Так, например, введена надбавка 200% по ипотечным кредитам на приобретение готового и строящегося жилья с первоначальным взносом менее 10%. Это фактически вынуждает банки сворачивать выдачу кредитов на новостройки с низким первоначальным взносом.

С 1 мая 2023 года введены надбавки разной величины по ипотечным кредитам на строящееся жилье с первоначальным взносом до 30% от стоимости покупки и по ипотеке на готовое жилье со взносом 10-15%, в зависимости от уровня долговой нагрузки заемщика. Однако влияние этой меры на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным. Поэтому с 1 октября 2023 года Банк России вводит в отношении таких кредитов надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ипотеки на строящееся жилье, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке недвижимости.

Эти надбавки будут действовать, пока на рынке будут распространены рискованные практики и будет сохраняться значительный разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках.

«От введения надбавок мы ожидаем снижения рисков в ипотечном кредитовании за счет уменьшения доли кредитов, выдаваемых закредитованным заемщикам, и доли кредитов с низким первоначальным взносом. Важно понимать, что мы не стремимся к тому, чтобы уменьшилась выдача ипотечных кредитов, мы за снижение рисков», — отметил С. Коровин.

Кроме того, надбавки должны стимулировать банки запасать капитал на случай увеличения потерь по ипотечным кредитам. Регулятор предполагает, что некоторое охлаждение ипотечного рынка не скажется на доступности ипотеки.

По мнению руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, введение надбавок не повлияет на процентные ставки по ипотеке.

«Для строительного рынка большее влияние имеет изменение ключевой ставки. Для новостроек — баланс льготных программ. Но решение скорее отразится на объемах выдачи кредитов. Центробанк борется в первую очередь с рискованными заемщиками, пытается ограничить рост кредитования в группе, где есть вопросы по возможности исполнения кредитных обязательств в будущем. Стремятся ограничить выдачу кредитов заемщикам, у которых и так уже высокая долговая нагрузка, не имеющим достаточно средств на первоначальный взнос. Поэтому здесь следует ожидать сокращения выдачи кредитов таким заемщикам. Наверное, это будет более заметно в низкобюджетном сегменте жилья. В большей степени это повлияет на первичный рынок жилья, меньше — на вторичный, потому что там коэффициенты немного мягче», — рассказал М. Хорьков.

По его мнению, следствием введенных надбавок будет то, что сократится доля кредитов рискованным заемщикам. Банк России стимулирует рыночных операторов, чтобы они смещали свой акцент на платежеспособных заемщиков, которые еще не имеют кредитов. Это такое ограничение, которое побуждает развернуть некую маркетинговую активность на другую аудиторию.

Эксперты считают, что влияние надбавок на динамику рынка ипотеки будет неявным. Но Банк России целенаправленно реализует свое желание сделать рынок ипотеки менее рискованным.

М. Хорьков отметил, что участники рынка вряд ли станут осторожнее из-за новшеств. Когда власти вводили новые ограничения, радикальных перемен со стороны операторов не происходило. Но рынок отреагировать может, а за ним уже будут корректироваться решения представителей отрасли. В ближайшее время резких изменений ждать не стоит.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney