Свердловчане теряют интерес к ипотеке

Жители Свердловской области стали реже брать ипотеку. По данным Банка России, в январе 2023 года в регионе оформили 2 тыс. 876 жилищных кредитов в рублях, в феврале — 4 тыс. 433. По сравнению с аналогичными периодами прошлого года показатели снизились на 18% и 14% соответственно. Аналитики связывают падение с ростом ипотечных ставок и ужесточением регулирования этого сегмента кредитования.

В последние месяцы доступность ипотеки для уральцев неуклонно снижается. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в Свердловской области с сентября выросла с 7,47 до 8,39%.

Наиболее заметно удорожание ипотеки в новостройках. С нынешнего года были скорректированы условия программы «Ипотека с господдержкой». Максимальная ставка увеличена с прежних 7% до 8%. Также в стране ухудшились условия выдачи ипотеки от застройщиков. В конце прошлого года девелоперы совместно с банками массово предлагали взять жилищные кредиты под 0,01-0,1% годовых. В начале 2023 года минимальные ставки по таким продуктам по требованию ЦБ были повышены до 3%.

Ставки по рыночным программам тоже постепенно растут. Они зависят от двух факторов — от динамики ключевой ставки ЦБ и от рисков, которые несут российские банки. Первый индикатор не меняется уже полгода — с сентября 2022 года ставка остается на уровне 7,5%. А вот уровень рисков банковского сектора постепенно растет. Это связано с неопределенной политической и экономической ситуацией в стране и мире. Банки опасаются, что многие заемщики в будущем не смогут выполнить свои кредитные обязательства, поэтому вынуждены покрывать возможные убытки за счет увеличения ставок.

Недавно ЦБ опубликовал материалы, которые свидетельствуют об ухудшении качества заемщиков ипотечных кредитов.

«Доля предоставленных в IV квартале 2022 года ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80% достигла 44% (36% в III квартале 2022 года). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки. Также растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале 2022 года до 53% в IV квартале 2022 года. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%», — рассказали аналитики ЦБ.

Приведенные цифры показывают, что резервы для вовлечения на ипотечный рынок качественных заемщиков заметно истощились. Различные стимулирующие меры, которые были запущены в последние годы, ускорили выход на рынок многих семей с высокими доходами и низкой долговой нагрузкой. В результате сейчас возник дефицит этой категории заемщиков. Банки вынуждены активнее работать с менее качественной аудиторией.

Ухудшение качества заемщиков серьезно тормозит развитие ипотечного рынка. Во-первых, это неизбежно ведет к росту доли отказов по ипотечным заявкам. Во-вторых, Центробанк вынужден ужесточать регулирование этого сегмента кредитования, чтобы не допустить системного кризиса. Недавно стало известно, что с 1 мая 2023 года ЦБ повысит макропруденциальные требования по ипотеке. В пресс-службе регулятора рассказали, что данная мера нацелена на ограничение рисков заемщиков и банков.

«Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам», — отметили представители ЦБ.

Очевидно, что данное нововведение приведет к ужесточению требований к заемщикам и дальнейшему росту ставок по рыночным программам. Все это неизбежно ухудшит статистику выдачи кредитов во II полугодии.

Замедление темпов выдачи ипотеки неизбежно ударит по рынку жилья. Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал, что в последний год динамика продаж квартир напоминает американские горки. Это в том числе связано и с сильными колебаниями на ипотечном рынке.

«Рынок жилья в РФ продолжает накручивать круги на трассе с крутыми поворотами, резкими взлетами и падениями. Хорошие продажи декабря прошлого года сменились провальным январем и контрастным февралем. Локальные рынки начинают вспоминать о том, что есть региональные особенности, местная специфика, а не только федеральная повестка. Рынок новостроек, как и год назад, почти полностью зависит от условий кредитования. В 2023 году начинает расти роль «семейной ипотеки». Вторичный рынок неплохо адаптировался к более высоким ипотечным ставкам, отыгрывая разрыв с новостройками за счет уровня цен и гибкости продавцов», — заявил М. Хорьков.

Дальнейшие перспективы ипотечного рынка кажутся весьма туманными. Реальные доходы населения не растут. Многие семьи либо сами не хотят покупать квартиру из-за неопределенности в своем будущем, либо не имеют финансовых возможностей решить жилищный вопрос даже с помощью кредитных ресурсов (в Екатеринбурге за последние два года квартиры подорожали на 50-70%). Явных драйверов для роста ипотечного рынка не видно. Впрочем, прошлый опыт показывает, что российские власти имеют все необходимые рычаги, чтобы не допустить кардинального снижения темпов выдачи кредитов с помощью стимулирующих мер.