Несбывшиеся прогнозы

Перед началом 2023 года большинство аналитиков прогнозировало, что ушедший год окажется крайне сложным для свердловских застройщиков. Они говорили, что рынок жилья Екатеринбурга не имеет серьезных резервов роста продаж и во многом исчерпал потенциал увеличения цен. Сейчас стало очевидно, что эти прогнозы не сбылись. 2023-й оказался самым удачным годом для застройщиков за всю историю наблюдений.

Напомним, что в январе прошлого года ИАА «УралБизнесКонсалтинг» опубликовало материал с прогнозами на 2023 год. Тогда перспективы роста спроса на рынке новостроек Екатеринбурга действительно казались весьма туманными из-за целого комплекса неблагоприятных факторов (бурного роста цен в предыдущие годы, геополитической неопределенности, удорожания ипотечных продуктов и так далее).

Однако реальность оказалась совсем другой. Динамика продаж превзошла даже смелые ожидания аналитиков. За первые 11 месяцев 2023 года количество зарегистрированных договоров долевого участия в городе выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года и в полтора раза — к уровню января-октября 2021 года.

Попробуем разобраться, почему прогнозы оказались настолько далеки от реальности. Дело в том, что в стране стремительно изменилась макроэкономическая ситуация. Спусковым крючком стало резкое ослабление российского рубля. С января по август 2023 года курс доллара США вырос с 70 до 100 руб.

Во-первых, падающий рубль сам по себе всегда приводит к кратковременному всплеску спроса на недвижимость. Россияне начинают массово скупать жилье, пытаясь спасти свои сбережения от обесценивания. Рост числа инвестиционных сделок отмечался и в декабре 2014 года, и в марте 2022 года, и весной-летом 2023 года.

Во-вторых, девальвация рубля привела к радикальному изменению денежно-кредитной политики в стране. Вот уже пять месяцев Центральный банк России последовательно повышает ключевую ставку. За это время она выросла более чем в два раза: с 7,5 до 16%.

После повышения ключевой ставки в конце лета многие екатеринбуржцы стали форсировать совершение сделок, опасаясь резкого ухудшения условий ипотечного кредитования не только на вторичном, но и на первичном рынке. Аномально высокий спрос наблюдался два месяца. В августе в уральской столице заключили 4,5 тыс. договоров долевого участия, в сентябре — 5,3 ДДУ. Это максимальные месячные показатели за всю историю наблюдений. В октябре и ноябре активность покупателей несколько снизилась: в Екатеринбурге заключили 3,5 тыс. и 4 тыс. ДДУ соответственно. Однако даже эти цифры выглядят весьма сильно по сравнению с прошлогодними показателями.

Аналитики сходятся во мнении, что всплеск активности на рынке новостроек в конце лета — начале осени во многом носил иррациональный характер. Многие сделки совершались из-за страха упустить комфортные условия кредитования. Сейчас покупатели уже адаптировались к новой экономической реальности и не спешат выходить на рынок.

Несмотря на это сегмент новостроек по-прежнему сохраняет свою привлекательность благодаря действию государственных программ «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека», которые дают возможность оформить кредит под 6-8% годовых. Это примерно на 10 процентных пунктов выше, чем текущие рыночные ставки по ипотеке.

Еще один фактор, который поддержал спрос на жилье в 2023 году, — стабильная ситуация на рынке труда. В частности, речь идет о рекордно низком уровне безработицы. В этом году представители почти всех отраслей стали жаловаться на проблему дефицита кадров. Это привело к заметному росту зарплат во многих секторах экономики (повышение зарплаты — самый эффективный способ нанять новых и сохранить старых сотрудников в условиях кадрового голода). Соответственно, стало больше семей, которые могут себе позволить купить жилье по текущим ценам.

В целом можно сделать вывод, что любые прогнозы на рынке жилья имеют низкую точность. В любой момент может появиться фактор, кардинально меняющий динамику спроса и цен. В 2020 году это был запуск льготной ипотеки, в 2022 году — ухудшение международной ситуации, в 2023 году — резкое изменение монетарной политики и проблема кадрового голода в экономике.