Екатеринбург прошел пик спроса на новостройки

В Екатеринбурге отмечается резкое снижение спроса на квартиры в новостройках. По данным платформы bnMAP.pro, в октябре в уральской столице заключили 3,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это намного меньше, чем в сентябре (5,3 тыс. ДДУ) и августе текущего года (4,5 тыс.). Аналитики рынка недвижимости связывают снижение с эффектом высокой базы и ухудшением условий выдачи ипотечных кредитов.

Напомним, что в августе и сентябре в Екатеринбурге было заключено рекордное число ДДУ за всю историю наблюдений. После повышения ключевой ставки в конце лета многие екатеринбуржцы стали форсировать совершение сделок, опасаясь резкого ухудшения условий ипотечного кредитования не только на вторичном, но и на первичном рынке. Аномально высокий спрос наблюдался два месяца. Уже к октябрю активность покупателей заметно снизилась.

Аналитики выделяют три причины падения спроса. Первая — ухудшение условий выдачи жилищных кредитов. Недавно минимальный первоначальный взнос по программе «Ипотека с господдержкой» повысили с 15 до 20%. Также с 1 октября 2023 года Банк России установил макропруденциальные надбавки на запретительном уровне в отношении рискованных ипотечных кредитов. Кроме того, нельзя забывать, что первичный рынок жилья Екатеринбурга тесно связан со вторичным обменным характером сделок. Поэтому резкий рост ипотечных ставок на «вторичке» резко замедлил приток покупателей на «первичку».

Вторая причина — стабилизация эмоционального фона покупателей. Всплеск активности на рынке новостроек в конце лета — начале осени во многом носил иррациональный характер. Многие сделки совершались из-за страха упустить комфортные условия кредитования. Сейчас покупатели уже адаптировались к новой экономической реальности и не спешат выходить на рынок. Такие эмоциональные качели сформировали эффект высокой базы. Многие покупатели, которые изначально хотели совершить сделку в конце осени или зимой, вышли на рынок в августе-сентябре.

Третья причина — удорожание квартир на первичном рынке жилья. Ранее УрБК сообщал, что за последние три месяца средняя цена предложения в Екатеринбурге выросла на 5-20%. По данным сервиса «Мир квартир», к началу ноября «квадрат» в городе в среднем стоит 134 тыс. 827 руб. Только за октябрь квартиры подорожали почти на 4%.

Рост цен на жилье произошел не только из-за аномально высокого спроса на квартиры в августе и сентябре. На динамику стоимости жилья в Екатеринбурге также повлияло резкое ослабление курса рубля. Это привело к кратковременному всплеску числа инвестиционных сделок. Кроме того, свердловские застройщики могли повысить стоимость квартир из-за разгоняющейся инфляции и общего роста цен в стране.

Аналитики отмечают, что затухание активности покупателей создает предпосылки для снижения цен на квартиры в екатеринбургских новостройках. Однако опыт последних 20 лет показывает, что значимое (более 5%) снижение рублевых цен на квартиры в столице Урала — исчезающе редкий факт, который не фиксируется ни при каких экономических условиях.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков не исключает, что к концу года свердловские девелоперы снова начнут использовать стимулирующие меры для привлечения покупателей.

«Повышенный спрос на новостройки не мог не повлиять на ценовую динамику. В предыдущие месяцы по большинству проектов девелоперы имели возможность повышать цены без заметного снижения спроса. Но ориентация на пиковый спрос не дает устойчивого представления о разумном ценовом балансе. Более показательным периодом станет конец года, и мы не исключаем, что скидки и дисконты вернутся в арсенал продавцов. По крайне мере в тех проектах, которые подняли цены на 15-20% и более», — заявил М. Хорьков в своем блоге REBURG.

Уральские эксперты уверены, что текущее снижение спроса не помешает Екатеринбургу обновить рекорд 2021 года по числу заключенных сделок за календарный год. За первые 10 месяцев 2023 года количество зарегистрированных ДДУ выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года и в полтора раза — к уровню января-октября 2021 года. Даже если ноябрь и декабрь окажутся провальными, свердловские застройщики все равно смогут записать этот год себе в актив.