Рынок новостроек «ушел в спячку»

В Екатеринбурге в несколько раз снизился спрос на квартиры в новостройках. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) и платформы bnMAP.pro, в январе 2024 года в городе заключили 1,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это намного меньше, чем в декабре (3,6 тыс. ДДУ) и ноябре прошлого года (4 тыс.). Снижение активности покупателей может быть связано с ухудшением условий выдачи ипотечных кредитов, эффектом высокой базы и фактором сезонности.

Как известно, в январе активность продавцов и покупателей традиционно сильно снижается. Во-первых, число рабочих дней в первый месяц года обычно на 20-25% меньше, чем в декабре. Во-вторых, из-за специфики менталитета россияне, как правило, стараются завершить все крупные покупки до конца года.

Также на динамику продаж повлиял эффект высокой базы. Дело в том, что осенью и в начале зимы 2023 года на рынке новостроек Екатеринбурга отмечалась повышенная активность. Многие семьи, опасаясь роста ипотечных ставок, форсировали заключение сделок. В результате на рынок вышло много семей, которые изначально хотели совершить сделку не в 2023-м, а в 2024 году.

Застройщики подтверждают сокращение числа покупателей. Это связано не только с эффектом высокой базы, но и со стремительным ухудшением условий выдачи жилищных кредитов.

Известно, что первичный рынок жилья Екатеринбурга тесно связан со вторичным обменным характером сделок. Из-за ужесточения монетарной политики в РФ ставки по ипотеке на «вторичке» выросли до 16-18%. Это заградительно высокий уровень для большинства заемщиков. В результате потенциальные покупатели квартир в новостройках все чаще сталкиваются с серьезными проблемами при продаже своего прежнего жилья.

Еще одна серьезная проблема — изменение условий выдачи кредитов по госпрограммам.

«На рынке новостроек ужесточены условия кредитования по льготной программе (по «Ипотеке с господдержкой» первоначальный взнос повысили с 20 до 30%, в столичных регионах снижены лимиты), а некоторые банки отказались выдавать ипотеку по государственным программам на прежних условиях», — рассказала эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

Напомним, что в начале текущего года ряд крупных банков объявил, что будет выдавать льготную ипотеку только застройщикам-партнерам при условии субсидирования ставки. Размер комиссии для девелоперов варьируется от 7,5% до 11% от общей суммы каждого кредита. Банки назвали такое решение вынужденным, принятым из-за снижения размера субсидий по госпрограммам. Многие девелоперские компании отказались работать по этим правилам, перестав сотрудничать с банками, которые объявили о комиссии.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал, что новая практика выдачи льготных кредитов уже привела к повышению цен на квартиры в новостройках Екатеринбурга.

«Недавно ключевые участники ипотечного рынка объявили о введении комиссий для девелоперов за выдачу льготных кредитов. Большинство продавцов, которые приняли эти условия, полностью или частично переложили эту комиссию в цены. Таким образом, в момент, когда многие считали, что цикл заметного роста цен уже завершен, многие квартиры подорожали на 2-5%. На сколько верным было такое решение — покажет время, но ряд потенциальных покупателей после новогодних праздников увидели повышение ценников. Это не основной, но дополнительный фактор охлаждения спроса в начале года», — заявил М. Хорьков в своем блоге REBURG.

Ранее стало известно, что Федеральная антимонопольная служба направила запросы в шесть кредитных организаций (Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «Промсвязьбанк», Банк «ФК Открытие» и «Совкомбанк») с целью анализа обоснованности решений об установлении такой комиссии. В случае выявления признаков нарушений ведомство примет меры реагирования.

Если дополнительные комиссии не отменят, то в ближайшие месяцы можно ожидать нового витка роста цен на квартиры в новостройках. Отметим, что средняя цена предложения на рынке новостроек Екатеринбурга, по данным портала «Мир квартир», в настоящее время составляет 141 тыс. 969 руб. за кв. м. За последний год показатель вырос на 15,4%, за январь 2024 года — на 2,2%.