Новостройки за год подорожали на 18%

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), на 1 февраля средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга составляет 144 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос на 18%. Аналитики отмечают, что квартиры в новостройках заметно подорожали из-за повышенного спроса на жилье и сокращения объема предложения во II полугодии 2023 года.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, по итогам 2023 года в Екатеринбурге было заключено 36 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 84% больше, чем в 2022 году. По сравнению с 2021-м показатель вырос на 51%.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал, что такие сильные результаты продаж в прошлом году связаны с кардинальным изменением монетарной политики в стране. Многие семьи, опасаясь роста ипотечных ставок, форсировали заключение сделок.

«Пик продаж был достигнут в сентябре 2023 года, когда было подписано 5,3 тыс. ДДУ. Это абсолютный максимум рынка Екатеринбурга, цифра, которая совсем недавно казалась недостижимой для одного месяца. В последующие месяцы объем реализации снижался, но оставался на повышенном уровне. Активность покупателей продолжала базироваться на страхах ужесточения условий кредитования, в том числе и по льготным программам. Кроме этого, после повышения ключевой ставки часть покупателей со вторичного рынка переориентировалась на новостройки», — заявил М. Хорьков.

Из-за повышенного спроса в екатеринбургских новостройках во II полугодии 2023 года начал стремительно сокращаться объем выставленных на продажу объектов.

«Пик числа нераспроданных квартир был достигнут в середине прошлого года — 51 тыс. объектов. После этого ассортимент снижался и в январе 2024 года достиг 45 тыс. Из них менее 3 тыс. квартир сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии строительства», — сообщил М. Хорьков в своем блоге REBURG.

Таким образом, в последние полгода скорость продаж квартир в екатеринбургских новостройках была заметно выше, чем темпы пополнения рынка новыми объектами. Из-за этого застройщики получили возможность поднять цены.

Отметим, что в январе 2024 года активность на первичном рынке жилья Екатеринбурга заметно снизилась. В городе заключили всего 1,1 тыс. ДДУ. Это намного меньше, чем в декабре (3,6 тыс. ДДУ) и ноябре прошлого года (4 тыс.). По логике это должно было резко замедлить темпы удорожания квартир. Однако на рынке неожиданно появился новый драйвер роста цен на жилье.

В начале текущего года ряд крупных банков объявил, что будет выдавать льготную ипотеку только застройщикам-партнерам при условии субсидирования ставки. Размер комиссии для девелоперов варьируется от 7,5 до 11% от общей суммы каждого кредита. Банки назвали такое решение вынужденным, принятым из-за снижения размера субсидий по госпрограммам.

Аналитики УПН рассказали, что большинство продавцов, которые приняли эти условия, полностью или частично переложили эту комиссию в цены. Из-за этого многие квартиры в екатеринбургских новостройках в январе подорожали на 2-5%.

Эксперты «Циан.Аналитики» называют два возможных сценария дальнейшего движения цен.

«В ближайшие месяцы средние номинальные цены предложения на первичном рынке снижаться не будут. Для сегмента будет характерна либо стагнация (на невысоком спросе активность застройщиков по индексации цен и предоставлению скидок обычно уравновешивают друг друга), либо медленный рост (из-за решений по комиссионным вознаграждениям и строительной инфляции)», — отметила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

В свою очередь, аналитики портала «Мир квартир» допускают начало фазы снижения цен на первичное жилье.

«В январе новостройки все еще показывают рост, но, в отличие от конца прошлого года, когда цены подогревались ажиотажным спросом, в некоторых городах сейчас уже началось снижение. Не исключено, что этот тренд продолжится в феврале-марте, так как выдача льготной ипотеки сильно упала и многие банки сократили круг аффилированных застройщиков», — сказал гендиректор портала Павел Луценко.

Аналитики сходятся во мнении, что активность потенциальных покупателей во многом будет зависеть от будущего программы «Ипотека с господдержкой». Официально она должна завершиться 1 июля 2024 года. Если ее в текущем виде не продлят, то весной и в начале лета на рынке можно ожидать нового всплеска спроса на новостройки.