Новостройкам предрекли коррекцию

Первичный рынок жилья Екатеринбурга во многом исчерпал потенциал роста цен. С высокой долей вероятности можно спрогнозировать, что 2023 год станет крайне сложным для свердловских застройщиков. Они будут вынуждены активнее переписывать ценники, проводить акции и предоставлять покупателям различные скидки.

ИАА «УралБизнесКонсалтинг» выделило пять факторов, которые будут стимулировать снижение цен на квартиры в новостройках в следующем году.

В первую очередь следует сказать об эффекте высокой базы. За последние два года квартиры в екатеринбургских новостройках подорожали на 66% (по данным ГК «Новосел»). Средняя цена «квадрата» в уральской столице уже составляет 126,8 тыс. руб. Такой мощный рост цен на фоне отсутствия увеличения реальных доходов населения позволяет сделать вывод о том, что рынок новостроек Екатеринбурга сильно «перегрет». Квартиры не могут дорожать бесконечно. Как показывает исторический опыт, ценовой тренд на рынке новостроек меняется раз в несколько лет.

Второй фактор — затоваривание первичного рынка жилья. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в начале декабря в Екатеринбурге на продажу было выставлено 41,6 тыс. квартир — это абсолютный максимум за всю историю наблюдений. За последние 12 месяцев показатель увеличился на 38%. Такая ситуация является следствием бума на рынке жилья 2020-2021 годов, когда из-за высокой активности покупателей застройщики массово ускорили темпы вывода на рынок новых проектов.

«Очень быстрый рост предложения фиксируется на фоне слабых и нестабильных темпов продаж», — заявил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

В результате у застройщиков растет доля непроданных квартир. Это стимулирует их снижать цены на свои объекты.

Третий фактор — не самая благоприятная ситуация на ипотечном рынке. Не секрет, что в последние годы главным драйвером роста цен на квартиры были «дешевые» жилищные кредиты. Речь идет о госпрограммах «Ипотека с господдержкой», «Семейная ипотека», а также о различных схемах застройщиков, которые предлагали купить жилье в кредит под 0,1-2% годовых. В последние месяцы стало очевидно, что российские власти взяли курс на резкое сокращение масштабов стимулирования рынка жилищного кредитования. Это неизбежно приведет к снижению темпов выдачи ипотеки.

Также нельзя забывать, что осенью в РФ снова стали дорожать стандартные ипотечные кредиты из-за окончания цикла смягчения монетарной политики. Это тоже тормозит покупательную активность на рынке жилья.

Еще один важный фактор — геополитическая неопределенность. В текущей ситуации многие семьи испытывают неуверенность в своем будущем и, соответственно, опасаются совершать крупные покупки, брать на себя кредитные обязательства на длительный срок. Все это будет оказывать сильное влияние на рынок жилья в 2023 году.

«Мобилизация и тревожные ожидания в обществе создают не самые благоприятные условия для таких долгосрочных проектов, как покупка квартиры в ипотеку», — рассказывал генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Аналитики неоднократно отмечали, что рынок жилья Екатеринбурга достаточно инертный. Поэтому фактор геополитики может больнее всего ударить по спросу не в 2022, а в 2023 году.

Наконец, пятый фактор — сезонность. Известно, что значительная доля сделок на рынке жилья Екатеринбурга заключается в ноябре-декабре. Это связано как с финансовыми условиями (выплатами премий), так и менталитетом (стремлением успеть закрыть крупные сделки до конца года). После этого — в январе и феврале — число сделок на рынке, как правило, резко сокращается. В этот период застройщикам достаточно сложно продавать квартиры из-за пониженного спроса. Учитывая другие негативные факторы, застройщиков ожидают весьма сложные месяцы. Не исключено, что именно в этот момент на рынке произойдет смена ценового тренда.

В целом можно сказать, что снижение цен на квартиры в екатеринбургских новостройках кажется практически неизбежным. После длительного периода бурного роста рынок нуждается в «охлаждении». Застройщикам придется жертвовать частью доходности своих проектов, чтобы доля непроданных квартир не достигла критично высокого уровня. При этом снижение цен будет выгодно для развития Екатеринбурга за счет повышения доступности покупки жилья для горожан и гостей уральской столицы.