В ожидании ценовой коррекции

На рынке новостроек Екатеринбурга сложились предпосылки для снижения цен на квартиры. Из-за дисбаланса спроса и предложения многие застройщики испытывают острую нехватку покупателей. Они вынуждены активнее стимулировать интерес к своим объектам с помощью различных скидок и акций. Когда это перестанет работать, им придется перейти к прямому снижению стоимости квартир.

Можно выделить четыре признака разворота ценового тренда на рынке новостроек Екатеринбурга. Первый — эффект высокой базы. По данным ГК «Новосел», за последние пять лет квартиры в городе подорожали в два раза, до 127 тыс. руб. за кв. м. Такой бурный рост цен — следствие эскроу-реформы, запуска льготной ипотеки, удорожания стройматериалов и других важных факторов. Исторический опыт показывает, что квартиры не могут дорожать бесконечно. Ценовой тренд на рынке новостроек, как правило, меняется раз в несколько лет. За периодом роста всегда следует падение, и наоборот.

Второй признак — рекордно высокий объем предложения. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в середине 2023 года число нереализованных квартир на первичном рынке жилья Екатеринбурга превысило 51 тысячу, что является новым историческим максимумом. Текущий показатель на 70% выше зафиксированного год назад. При этом лишь 2,8 тыс. квартир из 51 тыс. непроданных сданы в эксплуатацию. Остальные находятся на разных стадиях строительства.

Взрывной рост объема предложения привел к затовариванию рынка новостроек Екатеринбурга. Имеющийся на рынке спрос «распыляется» среди большого числа различных объектов. Соответственно, многие застройщики не могут выполнить планы продаж.

Третий признак — отсутствие роста спроса на квартиры. Сразу оговоримся, что в I полугодии 2023 года Екатеринбург показал очень сильные результаты по продажам недвижимости. Однако в целом они соответствуют уровню «докризисного» 2021 года, когда объем предложения на рынке был намного меньше, чем сейчас.

«Небольшое охлаждение рынка в мае-июне относительно мартовского пика не получило развития, покупатели продолжают выходить на рынок на фоне расширяющегося предложения», — заявил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков в своем блоге REBURG.

По его словам, в июле 2023 года в Екатеринбурге было зарегистрировано 2,47 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Это максимальный показатель за текущий год.

«После короткого периода стабилизации активность покупателей вновь растет», — добавляет М. Хорьков.

Впрочем, перспективы дальнейшего роста спроса на квартиры под большим вопросом. Реальные доходы населения за последние пять лет увеличились, но незначительно. Из-за непредсказуемой геополитической ситуации многие семьи по-прежнему опасаются совершать крупные покупки.

Еще один негативный фактор — предпосылки замедления ипотечного рынка. Банк России в июле 2023 года начал цикл ужесточения денежно-кредитной политики. К середине августа ключевую ставку повысили на 450 б. п., до 12%. Это неизбежно приведет к росту ипотечных ставок по рыночным программам. Кроме того, регулятор взял курс на ужесточение требований выдачи жилищных кредитов. Семьи с опасно высокой долговой нагрузкой и с минимальным первоначальным взносом постепенно теряют доступ к ипотеке.

В целом можно сказать, что первичный рынок жилья Екатеринбурга нуждается в «ценовом охлаждении». При этом важно понимать, что слишком глубокое снижение цен маловероятно. В последние годы себестоимость реализации девелоперских проектов в городе заметно выросла. И вряд ли участники рынка захотят продавать квартиры себе в убыток.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney