Доходы не успевают за дорожающими квартирами

Часто можно услышать мнение, что цены на новостройки сильно оторвались от реальных доходов населения. УрБК решил проверить этот тезис, используя данные Свердловскстата и ГК «Новосел». Как известно, основной скачок роста цен на жилье в Екатеринбурге произошел в 2020-2022 годах. Поэтому приведем расчеты за последние три года.

Итак, по итогам 2022 года реальные доходы жителей Свердловской области сократились на 1,5%. В 2021 году показатель вырос на 0,4%, в 2020 году — снизился на 7,3%. В целом за три года доходы свердловчан показали незначительную отрицательную динамику. До этого они были в положительной зоне. В 2019 году доходы выросли на 1,4%, в 2018 году — на 1,7%.

Понятно, что эти цифры — средняя температура по больнице. Вместе с тем их вполне можно использовать для оценки доступности покупки жилья в Екатеринбурге. Для этого проследим динамику цен на квартиры на первичном рынке.

По итогам 2022 года жилье в екатеринбургских новостройках в среднем подорожало на 15,4%, в 2021 году — на 20,2%, в 2020 году — на 17%. В 2018-2019 годах цены также росли, но не такими высокими темпами.

Приведенные выше цифры показывают, что цены на квартиры действительно сильно оторвались от реальных доходов населения. Такая ситуация сложилась из-за целого комплекса факторов.

Во-первых, это связано с искусственным стимулированием спроса через льготные ипотечные программы. В последние пять лет в России запустили много новых механизмов господдержки рынка жилья. В стране появилась «семейная», «дальневосточная», «сельская» ипотека. С 2020 года в России действует программа «Ипотека с господдержкой», которая дает возможность заемщикам взять кредит под 6,5-8% годовых. Предполагается, что эта мера будет действовать до 1 июля 2024 года.

Во-вторых, в России в последние годы резко выросла себестоимость реализации девелоперских проектов. Это связано с последствиями эскроу-реформы, удорожанием строительных материалов, дефицитом рабочих кадров. Застройщики вынуждены учитывать дополнительные расходы при формировании прайс-листов на квартиры.

При этом эксперты отмечают, что темпы роста цен на квартиры в екатеринбургских новостройках в последние месяцы сильно замедлились. По данным портала «Мир квартир», в I полугодии средняя стоимость предложения выросла всего на 2,6%, до 125 тыс. 685 руб. за кв. м.

«В ближайшее время мы можем увидеть дальнейшее подорожание новостроек, уже по причине ослабления курса рубля. Однако резкого роста не будет, так как спрос очевидно не поспевает за предложением, и продажи у застройщиков буксуют уже сейчас», — заявил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков добавляет, что дополнительное давление на цены оказывает высокая конкуренция на рынке новостроек Екатеринбурга. По последним данным, объем предложения в этом сегменте составляет 50 тыс. объектов.

«На рынок выходят как новые проекты, так и очередные очереди уже строящихся жилых комплексов. Поэтому растущие продажи по городу распыляются между большим числом проектов и не гарантируют отличных результатов всем жилым комплексам. Результаты продаж по отдельным компаниям и проектам остаются контрастными и нестабильными. Компании продолжают работать в условиях повышенной конкуренции. Зыбкое ценовое равновесие, сформированное ранее, сохраняется», — заявил М. Хорьков.

Как отмечают эксперты, в настоящее время рынок новостроек Екатеринбурга сильно «перегрет». Это как раз объясняется тем, что бурный рост цен в последние годы не сопровождался существенным увеличением реальных доходов населения. Сейчас расхождение стало настолько сильным, что дальнейшее удорожание жилья кажется маловероятным. Многие семьи просто не имеют финансовых возможностей решить жилищный вопрос.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney