Выросла ли доступность покупки жилья в Екатеринбурге?

В Екатеринбурге в последние годы наблюдались два разнонаправленных тренда: стремительный рост цен на жилье и значительное увеличение доходов населения, так называемая «гонка зарплат». Насколько повышение заработных плат нивелировало подорожание квадратного метра? Ответ на этот вопрос — в материале УрБК.

Итак, для начала проанализируем динамику цен в екатеринбургских новостройках и на «вторичке». За основу возьмем данные аналитиков Уральской палаты недвижимости, Росреестра и собственные расчеты УрБК.

Самую сильную ценовую динамику ожидаемо показал первичный рынок: в начале 2020 года средняя цена «квадрата» в Екатеринбурге составляла 77 тыс. руб., сейчас — 167 тыс. руб. То есть за неполные шесть лет квартиры подорожали в 2,2 раза.

Такой стремительный рост во многом произошел из-за роста себестоимости реализации девелоперских проектов на фоне перехода строительной индустрии на схему проектного финансирования с 2019 года, увеличения затрат на строительные материалы, на покупку земли, на выплаты зарплат рабочим. Еще одна причина взрывного роста цен на жилье — искусственное стимулирование спроса через льготные ипотечные программы. В последние пять лет в России запустили много новых механизмов господдержки рынка жилья. В стране появилась «семейная», «дальневосточная», «сельская» ипотека. С 2020 по 2024 годы в России действовала программа «Ипотека с господдержкой».

Цены на «вторичку» в Екатеринбурге показали более скромную динамику. По данным УПН, с начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра в уральской столице увеличилась в 1,8 раза — с 72 тыс. до 132 тыс. руб.

Можно выделить три основные причины ускоренного роста цен на квартиры на вторичном рынке. Первая — низкие ипотечные ставки на «вторичке», которые были связаны с мягкой денежно-кредитной политикой в РФ. Напомним, что в 2020-2021 годах ключевая ставка в стране составляла всего 4,25% — это минимальный уровень за всю историю наблюдений.

Вторая причина — резкий рост цен на квартиры в новостройках после запуска госпрограмм «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». Из-за этого спрос стал постепенно смещаться в пользу более дешевого вторичного жилья.

Наконец, третья причина — повышенная активность инвесторов. В последнюю пятилетку в стране и мире было много потрясений — пандемия коронавируса, эскалация украинского кризиса, сильные колебания курса валют. Это привело к росту популярности недвижимости как инструмента сохранения сбережений.

В целом можно констатировать, что цены на квартиры в Екатеринбурге с 2020 года в зависимости от сегмента выросли в 1,8-2,2 раза. Насколько за аналогичный период выросли доходы горожан? Возьмем за основу данные Свердловскстата по Свердловской области. В январе 2020 года средняя зарплата в регионе составляла 41 тыс. руб. в месяц, в июле 2025 года — 87 тыс. руб. То есть показатель за это время вырос в 2,1 раза.

Если верить данным цифрам, можно сделать вывод, что доступность покупки жилья в Екатеринбурге за последние шесть лет как минимум не снизилась. Однако важно учитывать два важных нюанса. Во-первых, далеко не у всех горожан настольно сильно выросли зарплаты. Доходы некоторых профессий не сильно отличаются от уровня пятилетней давности. Во-вторых, рост цен на жилье в Екатеринбурге с 2020 году также был неоднородным. Например, квартиры в советских домах (сталинках, хрущевках, брежневках) сильно отстали от рынка. Получается, что их доступность для покупателей заметно выросла. Чего не скажешь про современное, качественное жилье, которое дорожало ускоренными темпами.

Очевидно, что рост доходов населения в целом успевает за удорожанием недвижимости. Это косвенно свидетельствует о том, что текущие ценовые уровни на рынке жилья Екатеринбурга не являются искусственно завышенными и соответствуют реальному уровню спроса. По этой логике ожидать снижения стоимости квадратного метра в среднесрочной и долгосрочной перспективе не приходится. При этом вероятность корректировки цен на коротком горизонте планирования сохраняется из-за недоступной рыночной ипотеки и временного снижения активности покупателей.

Иллюстративное фото: pixabay.com