Жилье в Екатеринбурге стало недоступнее

В последние годы заметно снизилась корреляция между ценами на жилье и реальными доходами населения. Квартиры дорожали, а уровень жизни в стране снижался. В результате многие российские семьи лишились возможности приобрести собственное жилье.

Рассмотрим ситуацию на примере Екатеринбурга. По данным аналитического отдела группы компаний «Новосел», в марте 2018 года средняя цена «квадрата» в новостройке уральской столицы составляла 69,1 тыс. руб. За три с половиной года квартиры подорожали на 47%. Причем наиболее сильный рост пришелся на период пандемии коронавируса. В марте 2020 года средняя цена составляла 78 тыс. руб. за кв. м., в сентябре 2021 года — уже 101,7 тыс. руб.

Динамика реальных доходов населения гораздо менее впечатляющая. По данным Свердловскстата, в 2018 году этот показатель на Среднем Урале вырос на 1,7% (по сравнению с предыдущим годом), в 2019 годом — еще на 1,4%. В 2020 году реальные доходы свердловчан снизились на 7,8%. В текущем году ситуация неоднозначная. В I квартале доходы жителей региона снизились на 10,3% по сравнению с январем-мартом 2020 года, во II квартале показатель вырос на 3,1% к уровню соответствующего периода прошлого года.

Таким образом, с весны 2018 года квартиры в уральской столице подорожали в полтора раза, а реальные доходы за аналогичный период заметно снизились.

Такая ситуация сложилась из-за целого комплекса причин. Во-первых, можно говорить о резком росте спроса на жилье со стороны населения. Это тренд связан с запуском льготных программ «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека», девальвацией рубля, ростом внутренней инфляции и другими факторами. Ранее ИАА «УралБизнесКонсалтинг» подробно писало о причинах, которые стимулируют россиян активнее приобретать недвижимость.

Во-вторых, в последние годы заметно выросла себестоимость реализации девелоперских проектов. Одной из причин роста затрат застройщиков стал переход стройиндустрии на схему проектного финансирования с 1 июля 2019 года. Девелоперы потеряли доступ к самому доступному фининструменту — средствам дольщиков. Сейчас они вынуждены строить за счет собственных средств или занимать деньги у банков.

Также себестоимость реализации девелоперских проектов увеличилась из-за удорожания строительных материалов. По данным УФАС России по Свердловской области, за первые девять месяцев 2021 года средняя цена теплоизоляционных материалов в регионе увеличилась на 60%, строительного металла — на 45-50%, пиломатериалов — на 20-55%, ПВХ-продукции — на 25%, битумсодержащих смесей (в частности асфальта) — на 15%, бетона — на 5-20%, кирпича — на 2-15%.

Еще одна причина ускоренного росте цен на жилье — эффект низкой базы, считает гендиректор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

«Посмотрите на динамику стоимости квартир за последние 10 лет. Долгое время цены на жилье в Екатеринбурге практически не росли. То есть можно говорить об отложенном эффекте. Рост цен за последние три года компенсировал отсутствие увеличения цен в предыдущий период. Очевидно, что рынок разогрели ипотечные программы. У многих семей нет собственных средств для приобретения квартир. Зато они могут получить заемные деньги в банках на привлекательных условиях. Три-четыре года назад средняя ипотечная ставка на вторичном рынке составляла 11%, в текущем году — уже 8%. На «первичке» по-прежнему можно взять кредит под 4-6%», — сообщил А. Дмитриев.

По его мнению, рано или поздно проблема отсутствия роста реальных доходов должна привести к замедлению рынка жилой недвижимости.

Ранее аналогичный прогноз давал независимый финансовый аналитик Константин Селянин. Он назвал ситуацию, при которой доходы граждан снижаются, а цены на квартиры растут, «аномальной».

Эксперты считают, что рынок жилья Екатеринбурга сейчас сильно перегрет. В ближайшее время число покупателей может заметно сократиться из-за снижения покупательной способности населения и ухудшения условий ипотечных программ. В этом случае можно ожидать серьезной коррекции цен на квартиры.