Почему на рынке жилья не работают прогнозы

После начала пандемии коронавируса точность прогнозов на рынке жилья заметно снизилась. Сейчас на динамику ключевых индикаторов влияет огромное число самых разных факторов. Некоторые из них стимулируют рост спроса и цен, другие — снижение. В любой момент может появиться новый фактор, который обесценит все ранее сделанные прогнозы.

Неопределенность на рынке часто бывает связана с непредсказуемыми действиями российских властей. После запуска льготной ипотеки государство получило мощный рычаг влияния на строительную отрасль. Любые новости об изменении условий программы, о ее возможном продлении или сворачивании оказывали сильное воздействие на рынок.

Далеко не все действия властей были своевременными. Мы помним взрывной спрос на жилье в конце лета — начале осени 2020 года, который привел к резкому росту цен и дефициту квартир в новостройках. Такая ситуация во многом сложилась из-за того, что государство слишком поздно продлило срок действия льготной ипотеки, который завершался 1 ноября прошлого года.

«Действия российских властей часто кажутся нам спонтанными, непоследовательными, пожарными, экстренными. Поэтому и развитие рынка происходит не всегда логично, последовательно, часто не оправдывает ожидание его участников», — рассказал УрБК начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Еще одним важным фактором, который влияет на рынок жилья, является динамика курса рубля. В последнее десятилетие неоднократно отмечаются импульсы девальвации российской валюты. Чаще всего это происходит из-за падения цен на нефть или введения против РФ новых санкций. Последний такой импульс наблюдался весной 2020 года. Резкое обесценивание рубля повысило интерес к российскому рынку недвижимости. Многие граждане стали «спасать» сбережения путем покупки квартир.

Понятно, что предсказать курс валюты в среднесрочной перспективе крайне трудно. Многие риски просчитать невозможно. Например, если завтра возобновятся военные действия на Донбассе и западные страны введут против РФ новые санкции, то российский рубль отправится покорять минимумы, а рынок жилья — максимумы.

Также на динамику спроса и цен на квартиры (как бы пафосно это ни звучало) влияет ситуация в мировой экономике. В 2021 году практически все страны столкнулись со стремительным разгоном инфляции. Это произошло из-за увеличения доступной денежной массы и быстрого восстановительного роста мировой экономики.

В России, как и в большинстве других стран, заметно подорожали основные строительные материалы — металлы, древесина, смеси, бетон, ПВХ-продукция и многое другое. В результате увеличилась себестоимость реализации девелоперских проектов. Застройщики были вынуждены закладывать дополнительные расходы в стоимость жилья.

Добавим, что в России подорожали не только строительные материалы, но и другие товары — продукты питания, топливо, автомобили, электроника. В условиях все больше разгоняющейся инфляции многие граждане форсируют совершение крупных покупок, в том числе приобретение недвижимости.

Наконец, высокие темпы роста цен в РФ приводят к снижению уровня жизни населения, ужесточению монетарной политики в стране и увеличению рыночных ставок по ипотеке. В теории это должно стимулировать охлаждение рынка жилья.

Таким образом, фактор ускорения инфляции оказывает разнонаправленное влияние на сферу недвижимости. Это заметно усложняет задачу качественного прогнозирования.

Влияние ограничительных мер на рынок жилья также крайне трудно оценить. С одной стороны, локдауны стимулируют снижение реальных доходов и рост безработицы. С другой — из-за введенных ограничений граждане стали реже летать за границу, ходить в торговые центры и заведения общественного питания. Следовательно, у них появились дополнительные финансовые ресурсы для решения жилищного вопроса.

«Когда мы даем прогнозы, то учитываем сегодняшнюю ситуацию. Никто не знает, что произойдет через 6-12 месяцев. Факторов, которые влияют на рынок, слишком много. Даже профессиональные экономисты не всегда могут точно предугадать будущие тренды», — заявил гендиректор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

В текущей ситуации никто не может точно знать, как изменится система господдержки строительной отрасли через год, какой будет курс рубля, сколько составит ключевая ставка, что произойдет с реальными доходами населения, когда отменят все ограничительные меры и так далее. Поэтому долгосрочное прогнозирование развития ситуации на рынке жилья во многом превращается в гадание на кофейной гуще.

Евгений Чечкин