Рынок жилья: прогнозы на начало 2020 года

Весной-летом 2019 года на вторичном рынке жилья Екатеринбурга произошла смена тренда. Фаза бурного роста цен и числа сделок, которая наблюдалась с лета 2017 года, ушла в прошлое. Рынок вступил в стадию стагнации. ИАА «УралБизнесКонсалтинг» попыталось спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации до конца текущего года.

Базовый сценарий

Этот сценарий предполагает сохранение цен на вторичное жилье у текущих отметок (72-73 тыс. руб. за кв. м.). При этом количество сделок осенью и в декабре снизится по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«С одной стороны, мы видим тренд на снижение ставок по ипотеке. Безусловно, это поддерживает рынок жилья. С другой стороны, вряд ли активность покупателей будет слишком высока. На рынок влияет набор неблагоприятных макроэкономических факторов: отсутствие роста реальных доходов, высокая закредитованность населения и так далее. Поэтому снижение ставок по ипотеке не позволит разогреть рынок жилья, как было в прошлом году. Эти два фактора должны компенсировать друг друга», — рассказал директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

По его мнению, достигнуть прошлогодних показателей по числу сделок практически нереально. Во II полугодии 2018-го года рост спроса был во многом спровоцирован искусственно. Людям внушили, что ипотека будет дорожать, поэтому им следует срочно покупать квартиры. В результате на рынок вышли даже те граждане, которые не планировали приобрести жилье в ближайшее время.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков соглашается с этой точкой зрения.

«По итогам 2019 года число сделок сократится по сравнению с предыдущим годом. Если говорить о ценах, то мы не прогнозируем до конца года существенную динамику. Возможно, в некоторых сегментах будет незначительный рост, в других — незначительное снижение. Но в целом мы ожидаем стабилизации цен. С начала года вторичное жилье в Екатеринбурге подорожало на 2-3%. По итогам года можно ожидать примерно такие же цифры», — считает Михаил Хорьков.

Негативный сценарий

Этот вариант развития событий предусматривает падение цен на вторичное жилье в Екатеринбурге до конца года на 2-6%. При этом снижение числа сделок в последние месяцы 2019 года будет более глубоким, чем в базовом сценарии.

«Развитие нашего рынка жилья во многом зависит от общеэкономической ситуации, в том числе в банковском секторе. Если вдруг по какой-то причине ипотека станет недоступна для массового покупателя, то можно ожидать резкое снижение числа сделок и отрицательную динамику цен. Пока предпосылок для реализации этого сценария я не вижу. Напротив, ставки постепенно снижаются. Но полностью исключать такой вариант развития событий я бы не стал», — сказал М. Хорьков.

Александр Дмитриев также видит макроэкономические риски, которые могут затормозить развитие рынка жилья.

«Нельзя исключать, что наша экономика «буксанет». Тогда мы увидим к концу 2019 года сохранение текущих цен предложения в силу инертности рынка жилья. А стоимость реальных сделок в этом случае снизится примерно на 4%», — полагает эксперт.

Впрочем, коридор возможного падения цен на квартиры может быть шире — от 2 до 6%. Ожидать более глубокого снижения стоимости жилья до конца года сложно.

Вместе с тем эксперты сходятся во мнении, что кардинальное улучшение ситуации на рынке до конца 2019 года маловероятно. Говорить о позитивном сценарии можно будет только после возобновления роста реальных доходов населения и снижения ипотечной ставки до рекордно низких уровней.