На рынке жилья наметился ценовой разворот

Вторичный рынок жилья Екатеринбурга переживает смену ценового тренда. Фаза роста стоимости квартир уходит в прошлое. Аналогичная ситуация наблюдается практически во всех крупных российских городах. Аналитики связывают ценовой разворот с окончанием ипотечного бума и изменением психологии потенциальных покупателей.

По данным компании «Новосел», вторичное жилье в Екатеринбурге непрерывно дорожало последние два года. С июня 2017 года средняя стоимость квартир в городе выросла на 11,4%, за последний год — на 7% (до 66 тыс. 095 руб. за кв. м.).

Руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин считает, что оживление на рынке во второй половине 2017 года и первой половине 2018 года было связано со снижением ипотечных ставок. Во второй половине 2018 года движение рынка определял страх роста ставок.

«В прошлом году на рынке был рекордный спрос. На него вышли даже те покупатели, которые не планировали покупать жилье. Сейчас ситуация изменилась. Если в I квартале 2019 года объем продаж еще держался на прошлогоднем уровне, то со II квартала наблюдается сокращение числа сделок купли-продажи. В январе-апреле 2019 года количество выставленных на продажу объектов в Екатеринбурге выросло на 21,5%. Одной из причин как раз является сокращение числа сделок. Люди стали реже приобретать жилье, соответственно, количество объектов в базе стало расти», — рассказал Сергей Меньшенин.

По его словам, увеличение объемов предложения на вторичном рынке жилья будет оказывать давление на цены. Уже в апреле 2019 года риэлторы впервые с июня 2017 года зафиксировали снижение стоимости квартир в Екатеринбурге.

Между тем говорить о глубоком падении цен на жилье пока преждевременно. В апреле 2019 года стоимость квартир снизилась на 0,3% по сравнению с предыдущим месяцем. Однако уже в ближайшее время этот процесс может заметно ускориться на фоне стремительного сжатия ипотечного рынка.

По данным ЦБ, в январе-марте 2019 года жители Свердловской области оформили 9 тыс. 549 кредитов на покупку недвижимости на общую сумму 19 млрд 159 млн руб. По сравнению с I кварталом 2018 года наблюдается падение продаж на 2,1% в рублях или на 7,8% в штуках. Для сравнения, в 2018 году показатели выросли на 49,8% и 39% соответственно.

Также аналитики отмечают изменение поведения потенциальных покупателей. В конце 2018 года на рынке доминировал лозунг «Успеть до повышения ставок по ипотеке». Сейчас граждане не видят никакой необходимости торопиться с покупкой жилья. Многие люди верят, что ипотека в обозримом будущем должна подешеветь. Поэтому они берут паузу и временно отказываются от совершения сделок. Этот фактор будет оказывать мощное давление на динамику цен на квартиры в Екатеринбурге во втором полугодии 2019 года.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова считает, что говорить о начале нового цикла на вторичном рынке жилья преждевременно.

«В последние годы рост цен был на уровне инфляции. Поэтому говорить о том, что сейчас одна стадия сменяет другую, я бы не стала. Рынок по-прежнему находится в стагнации. Что будет дальше — я не знаю. У нас есть надежда, что после вступления в силу изменений в ФЗ-214 часть покупателей переориентируется с первичного рынка на вторичный за счет сокращения предложения на новостройки», — сказала Ирина Зырянова.

Несмотря на это, рассчитывать на сохранение стоимости квартир вблизи текущих уровней достаточно сложно. Реальные доходы населения непрерывно снижаются, а доля ипотечных сделок достигла локального максимума. Страхи роста кредитных ставок ушли в прошлое, и поэтому, как полагают эксперты, в лучшем случае рынок ожидает стагнация, в худшем — затяжная рецессия.