После роста — стагнация

Вторичный рынок квартир Екатеринбурга может войти в фазу стагнации. Аналитики связывают это с тем, что драйверы, которые долгие годы стимулировали удорожание жилья, к текущему моменту оказались исчерпаны. В ближайшие месяцы цены, скорее всего, стабилизируются возле текущих отметок или будут показывать отрицательную динамику.

Смена ценового тренда может быть связана с эффектом высокой базы. В 2020-2023 годы квартиры в уральской столице настолько сильно подорожали, что многие семьи потеряли возможность их приобрести.

«За последние три года средняя цена на вторичном рынке жилья Екатеринбурга выросла на 44,9%. За аналогичный период официальная инфляция составила около 30%, а реальные располагаемые доходы населения, по данным Росстата, практически не изменились», — сообщил руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин.

Эксперты отмечают, что главным локомотивом роста цен на «вторичку» в последние годы была льготная ипотека. Первичный и вторичный рынки тесно связаны между собой. Поэтому взрывной рост цен на квартиры в новостройках неизбежно привел к удорожанию готового жилья (с небольшим временным лагом). В I полугодии 2023 года «вторичка» немного обогнала «первичку» по темпам роста стоимости квартир. Это как раз было связано с большим ценовым разрывом между двумя этими сегментами.

«Вторичный рынок недвижимости показал себя более устойчивым в этом году, чем первичный: квартиры на нем подорожали сильнее и в большем количестве городов. В отличие от рынка новостроек, где из-за льготной и «околонулевой» ипотеки надувался ценовой пузырь, «вторичка» не была столь перегрета. Поэтому она оттягивала часть спроса с сегмента строящегося жилья», — отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Сейчас фактор ценового разрыва между «первичкой» и «вторичкой» частично уже отыгран. Поэтому темпы роста стоимости готового жилья замедлились.

Еще один мощный драйвер спроса — девальвация российской валюты. С ноября 2022 по июль 2023 года курс доллара США вырос с 60 до 90 руб. Дело в том, что девальвация стимулирует многие семьи скупать квартиры в надежде спасти свои деньги от обесценивания. Число сделок на рынке заметно увеличивается. Правда, эффект от этого фактора длится недолго. Сейчас он практически полностью исчерпан.

Эксперты полагают, что «старые» драйверы роста цен больше не актуальны, а «новых» пока не видно. Поэтому дальнейшее увеличение стоимости квартир кажется маловероятным.

Согласно июльскому опросу блога REBURG, который ведет начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, 43% респондентов прогнозируют стабилизацию цен в ближайшие 12 месяцев (речь идет как о первичном, так и о вторичном рынке). 29% ожидают снижения стоимости квартир, остальные 28% — повышения.

Эксперт рассказал, что в последние месяцы ожидания респондентов заметно улучшились. Еще в апреле большинство спикеров прогнозировало снижение цен.

«Баланс рыночных настроений продолжает меняться на фоне отсутствия значимых внешних факторов и свидетельствует о нормализации рыночных ожиданий. Мы, как и прежде, считаем, что движение цен по отдельным регионам в ближайший год может быть разнонаправленным из-за контрастной динамики цен в предыдущие периоды», — заявил М. Хорьков.

Как отмечают аналитики, на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сложились сильные ценовые перекосы. Некоторые объекты подорожали быстрее и стали переоценены, другие же совершенно неожиданно сохранили прежнюю стоимость и теперь на фоне подорожавших конкурентов остаются более привлекательными. Сейчас эти диспропорции должны выравниваться. Какие-то объекты будут дорожать, другие — дешеветь. При этом средняя цена на вторичном рынке должна остаться вблизи текущих уровней.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney