Рынок жилья обманул прогнозистов

2020 год показал, что при стремительном изменении макроэкономической среды любые прогнозы моментально устаревают. Показательным примером является ситуация на рынке жилья Екатеринбурга. Мало кто из экспертов смог предугадать взрывной спрос на жилье в летне-осенний период, заметное сокращение объема предложения и, как следствие, резкий взлет цен на квартиры. По данным Уральской палаты недвижимости, стоимость квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга с начала года увеличилась на 10-15%, на вторичном — на 5%. При этом число сделок в последние месяцы во всех сегментах заметно превышает прошлогодние уровни.

Что прогнозировали перед началом 2020 года?

Понятно, что в начале текущего года никто не предполагал, как сильно изменится мир после начала пандемии коронавируса. Поэтому все прогнозы, которые давали эксперты, во многом закладывали продолжение трендов 2019 года.

Напомним, что в прошлом году число сделок на первичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), сократилось на 6%, на вторичном — на 4%. Цены на новостройки на фоне перехода стройиндустрии на схему проектного финансирования выросли на 6-8%. Вторичное жилье за год подорожало на 1-2%.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков в начале года прогнозировал, что в 2020 году число сделок на первичном рынке Екатеринбурга останется на уровне предыдущего года. При этом потенциал дальнейшего роста цен казался эксперту максимально ограниченным.

«Это связано с тем, что объем предложения останется на высоком уровне. И главное, экономика страны продолжает стагнировать, доходы населения не растут, формируя не самые позитивные ожидания», — полагал М. Хорьков.

Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев давал аналогичные прогнозы о ситуации на вторичном рынке жилья Екатеринбурга.

«По моим ощущениям, спрос на «вторичке» в прошлом году сократился на 18%. Последняя осень не принесла нам никакого ажиотажа, что бывает достаточно редко. Мы видим, что снижение ипотечных ставок не разогревает рынок. В лучшем случае в 2020 году цены и число сделок останутся на прошлогоднем уровне. В худшем — могут снизиться», — считал в начале текущего года А. Дмитриев.

Большинство других экспертов также прогнозировали стагнацию на первичном и вторичном рынках жилья. Эти ожидания абсолютно не совпали с реальностью. На этом фоне достаточно интересным выглядел прогноз Российской гильдии риелторов (РГР). Эксперты РГР считали, что в 2020 году цены на новостройки в городах-миллионниках вырастут на 10-15%. Этот прогноз сбылся. Правда, аналитики РГР были уверены, что рост цен будет связан исключительно с сокращением числа девелоперских проектов, которые реализуются по старым правилам. Безусловно, этот фактор сыграл важную роль. Однако главной движущей силой роста цен на новостройки стала активная поддержка отрасли государством — начиная от льготной ипотеки и заканчивая изменением условий получения материнского капитала.

Что прогнозировали после запуска льготной ипотеки?

В марте-апреле текущего года макроэкономическая ситуация в стране кардинально изменилась. Для поддержки отрасли в условиях пандемии государство запустило госпрограмму выдачи жилищных кредитов под 6,5%. Весной и в начале лета большинство уральских экспертов весьма сдержанно оценивали ее перспективы.

В середине мая главный аналитик УПН высказал мнение, что ипотека с господдержкой под 6,5% не спасет рынок новостроек Екатеринбурга от глубокого спада осенью текущего года.

«Со второй половины лета эмоций на рынке жилья будет все меньше, а фундаментальных изменений все больше. Спад деловой активности и сжатие потребительского рынка догонит те сектора экономики, которые до последнего времени чувствовали себя неплохо. Сократится число покупателей с накоплениями. Первичный рынок попадет в большую зависимость от вторичного. То, что мы наблюдаем весной 2020 года — это еще цветочки. Настоящие последствия экономического кризиса рынок жилья ощутит ближе к осени, как раз к моменту сбора урожая. Мы не знаем, как будет реагировать государство на дальнейшее развитие событий. Но уверены, что поддержка строительного сектора только через снижение ставок будет иметь ограниченный эффект», — писал М. Хорьков в своем блоге REBURG на «Яндекс.Дзен».

Независимый эксперт по рынку недвижимости Михаил Чемякин также прогнозировал «черную осень» в строительном секторе Екатеринбурга.

«Рынок жилья достаточно инерционен. Сегодня мы наблюдаем взрывной рост безработицы, резкое снижение реальных доходов населения и другие негативные процессы. Все всяких сомнений, они отразятся на рынке жилья. Просто это произойдет не сейчас, а через три-четыре месяца. Соответственно, совсем скоро мы можем увидеть на рынке жилья «черную осень». Многое будет зависеть от оценки масштаба влияния ограничительных мер на экономику и реальные доходы населения, а также от объемов господдержки строительного сектора», — заявил М. Чемякин в мае текущего года.

В середине июня Ассоциация строителей Урала (АСУ) направила письмо председателю правительства России Михаилу Мишустину с просьбой запустить ипотечную программу под 1% годовых. В этом документе (за подписью президента АСУ Вячеслава Трапезникова) говорилось, что принятые правительством на фоне пандемии меры поддержки строительной отрасли (в том числе запуск льготной ипотеки под 6,5%) эффективны, но недостаточны.

«Коронакризис не станет краткосрочным препятствием на пути отечественной экономики. Этот фактор в сочетании с теми сложностями, которые существовали и ранее, может стать долгосрочным угнетающим обстоятельством. Чтобы реальный сектор экономики ощутил значимую поддержку, а целевые показатели национальных проектов были достигнуты, необходим запуск новой ипотечной программы — под 1% годовых или «Ипотека 1.0». Такая программа способна небольшим финансовым соучастием достигнуть значительного повышения спроса», — говорилось в письме.

Остальные эксперты, мнения которых мы изучили, тоже достаточно сдержанно оценивали перспективы влияния льготной ипотеки под 6,5% на рынок новостроек Екатеринбурга. Им казалось, что для сохранения спроса на жилье на докризисном уровне нужны более радикальные меры господдержки.

Как показали дальнейшие события, эта точка зрения оказалась ошибочной. Ожидание не совпало с реальностью из-за того, что в начале лета было крайне сложно спрогнозировать срок действия и последствия карантина для различных секторов экономики. В результате оказалось, что стройиндустрия практически не пострадала из-за ограничительных мер.

Кроме того, уральским экспертам изначально было трудно оценить возможные изменения программы ипотеки под 6,5%. Напомним, что в конце июня президент РФ Владимир Путин предложил увеличить максимальный порог кредита для российских регионов с 3 до 6 млн руб. В начале августа глава правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление о снижении первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 20 до 15%. В конце октября кабмин принял решение продлить срок действия программы до 1 июля 2021 года.

Очевидно, что во время экономических шоков точность прогнозирования развития рынка жилья заметно снижается. В этой ситуации на динамику ключевых индикаторов влияет много разнонаправленных факторов. Поэтому даже самые лучшие уральские аналитики не всегда могут определить правильный вектор развития рынка.

Евгений Чечкин