Рынок жилья в ожидании «черной осени»

По итогам апреля в Екатеринбурге было зарегистрировано 1,5 тыс. сделок купли-продажи на первичном рынке жилья (минус 37% к уровню предыдущего месяца) и 2,3 тыс. на «вторичке» (минус 27%). Аналитики называют эти цифры вполне достойными. Рынок жилья, по их оценкам, пока не ощутил на себе все последствия экономического кризиса.

Прогнозы на лето

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков называют текущую ситуацию стабильной.

«Несмотря на значительное падение продаж на рынке жилья в апреле, российский рынок жилья пока не почувствовал фундаментальных изменений. До последнего момента на поведение покупателей в большей степени влияли эмоции и ожидания. Семьи принимали решения, как потратить свои прошлые накопления, завершить процесс изменения жилищных условий и куда пристроить материнский капитал, пока он не обесценился. Все те проблемы, о которых говорят экономисты, пока не коснулись сектора жилой недвижимости», — рассказал М. Хорьков.

Аналитик не исключает, что в ближайшие один-два месяца спрос на покупку жилья в Екатеринбурге сохранится на текущем уровне или даже будет зафиксирован кратковременный рост активности.

«На рынок выйдут те, кто в начале весны занял выжидательную позицию. У них есть накопления, им нравятся льготные условия по ипотеке, широкий качественный и ценовой выбор. Не все готовы к позиционной обороне накопленных миллионов. Временами они жгут карман. Летом 2020 года у девелоперов появится шанс вытянуть таких покупателей на рынок. Но окно возможностей для работы с такими покупателями быстро закроется», — полагает М. Хорьков.

Независимый эксперт по рынку недвижимости Михаил Чемякин тоже считает, что летом 2020 года ситуация на рынке жилья Екатеринбурга будет относительно благополучной.

«Сейчас многих продавцов и покупателей сдерживают ограничительные меры, связанные с распространением коронавируса. Когда их снимут, число сделок должно временно увеличиться. Люди перестанут бояться показывать свои и смотреть чужие квартиры. То есть мы увидим отложенный спрос со стороны граждан, которые решили временно отложить сделку из-за режима самоизоляции. Также определенный позитивный эффект окажет льготная ипотека по ставке 6,5% на покупку квартир в новостройках. Она позволит вовлечь на рынок тех покупателей, которые пока не планировали покупать жилье. Однако вряд ли этот эффект будет долгосрочным», — уверен М. Чемякин.

Прогнозы на осень

Начальник аналитического отдела УПН считает, что со второй половины лета эмоций на рынке жилья будет все меньше, а фундаментальных изменений все больше.

«Спад деловой активности и сжатие потребительского рынка догонит те сектора экономики, которые до последнего времени чувствовали себя неплохо. Сократится число покупателей с накоплениями. Первичный рынок попадет в большую зависимость от вторичного. То, что мы наблюдаем весной 2020 года — это еще цветочки. Настоящие последствия экономического кризиса рынок жилья ощутит ближе к осени, как раз к моменту сбора урожая. Мы не знаем, как будет реагировать государство на дальнейшее развитие событий. Но уверены, что поддержка строительного сектора только через снижение ставок будет иметь ограниченный эффект», — сказал М. Хорьков.

По его словам, для рынка жилья важны не только ипотечные вливания, но и уверенность в будущем, комфортный деловой климат и последовательное выравнивание экономических диспропорций.

Михаил Чемякин также полагает, что осенью текущего года ситуация с продажами квартир в Екатеринбурге сильно ухудшится.

«Рынок жилья достаточно инерционен. Сегодня мы наблюдаем взрывной рост безработицы, резкое снижение реальных доходов населения и другие негативные процессы. Все всяких сомнений, они отразятся на рынке жилья. Просто это произойдет не сейчас, а через три-четыре месяца. Соответственно, совсем скоро мы можем увидеть на рынке жилья «черную осень». Многое будет зависеть от оценки масштаба влияния ограничительных мер на экономику и реальные доходы населения, а также от объемов господдержки строительного сектора», — заявил М. Чемякин.

Аналитики считают, что продажи квартир в Екатеринбурге могут рухнуть до многолетних минимумов. Это приведет к переоценке стоимости жилья. Наиболее активно этот процесс будет проходить на вторичном рынке — у этого сегмента нет понятия себестоимости строительства. Тогда как свердловские девелоперы далеко не всегда имеют ресурсы для снижения цен из-за уже понесенных расходов на реализацию проектов.