Иллюзия роста цен

В Екатеринбурге продолжается рост цен на вторичном рынке жилья. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), квартиры в уральской столице с начала года подорожали на 4,8%, до 119 тыс. 074 руб. за кв. м. Аналитики связывают рост показателя с изменением структуры предложения, а также с психологической неготовностью многих продавцов снижать цены на свои объекты.

Напомним, что после повышения ключевой ставки в РФ до 16% большинство аналитиков прогнозировало обвал цен на вторичном рынке жилья из-за кардинального ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов. Однако эти ожидания не оправдались. Цены на «вторичке» продолжают медленно расти.

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков полагает, что увеличение средней стоимости предложения носит чисто технический характер, потому что цена реальных сделок купли-продажи не растет, а снижается.

«Пообщаешься с продавцами и понимаешь, что многие до сих пор не готовы воспринимать текущие реалии. Риелторы, оценивая текущие сделки, говорят о том, что большинство из них проходит на 5-10% ниже уровней осени прошлого года. Почему тогда растет средняя цена? Потому что продавцы хотят продать дороже. Проблема только в том, что покупатели часто не могут платить такую стоимость. Но цены предложения во многом двигают объекты, которые только поступают на рынок», — написал М. Хорьков в своем блоге REBURG EKB.

Аналитики отмечают, что на «вторичке» уральской столицы постепенно увеличивается доля современного жилья, которое заметно дороже советского. Этот фактор также стимулирует рост средней цены предложения в городе.

«Современное жилье — самый быстрорастущий сегмент вторичного рынка по объему предложения. В I квартале 2024 года число таких квартир в базе данных УПН выросло в 1,5 раза. Для сравнения: количество «хрущевок» и «брежневок» увеличилось лишь на 10-11%», — добавляет Михаил Хорьков.

По расчетам УПН, доля жилья на «вторичке», введенного в эксплуатацию за последние три года, выросла до 14,6% от общего числа объектов. При этом доля объектов, которые были построены в 2011-2024 годах, увеличилась уже до 36%.

«На рынок поступает достаточно много современного жилья. В том числе квартир, которые приобретались в инвестиционных целях совсем недавно. Важно отметить, что цены предложения растут как раз в группе современного жилья. Советский фонд или стагнирует или дешевеет», — полагает М. Хорьков.

Аналитики портала «Мир квартир» также считают, что рост цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга во многом является иллюзией. Они рассказали, что в апреле средняя стоимость предложения в городе увеличилась на 0,9% по сравнению с мартом, до 122 тыс. руб. за кв. м.

«Заградительные ставки по ипотеке на «вторичке» сделали свое дело, и если сейчас продолжается некоторый рост цен, то в основном за счет перехода купленных новостроек на регулярный рынок. Цены на них на 15% выше, чем в среднем по рынку, и могут превышать стоимость жилого фонда советской постройки на 20% и более. Старое жилье дешевеет наиболее быстрыми темпами. В целом, тренд на вторичном рынке в ближайшие месяцы будет понижательный, и к концу года жилье может упасть в цене (в стране — прим. ред.) еще на 3-5%», — считает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

В свою очередь, аналитики «Авито Недвижимости» уже фиксируют начало снижения цен вторичном рынке жилья Екатеринбурга. По их данным, в апреле средняя стоимость предложения в городе снизилась на 2% по сравнению с предыдущим месяцем, до 149 тыс. руб. за «квадрат».

«Сейчас благоприятное время для тех, кто планирует покупку квартиры без привлечения заемных средств. Вторичное жилье обычно дешевле, чем варианты в новом фонде, а некоторые продавцы в условиях снижающегося спроса готовы дополнительно предложить скидку за быстрый выход на сделку. При этом чаще всего на вторичном рынке продаются обжитые квартиры, в которые можно сразу въезжать, в то время как некоторые новостройки сдаются без отделки. В таком случае нужно заложить время на ремонт и покупку мебели», — комментирует руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.

Аналитики отмечают, что дальнейшая динамика стоимости жилья в Екатеринбурге во многом будет зависеть от монетарной политики Банка России, от динамики реальных доходов населения, а также от будущего льготных ипотечных программ (их частичная отмена может привести к перераспределению спроса в пользу «вторички»). В настоящее время рынку не хватает позитивных драйверов для продолжения роста цены реальных сделок. Однако в любой момент ситуация может измениться.