Цены на «вторичку» развернутся вниз

Цены на квартиры на вторичном рынке жилья Екатеринбурга продолжают ставить исторические рекорды. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя стоимость предложения уже достигла 111 тыс. руб. за кв. метр. За последние 12 месяцев показатель вырос на 10 тыс. руб. за «квадрат», а за три года — сразу на 36 тыс. руб. В октябре 2020 года екатеринбургские квартиры в среднем стоили 75 тыс. руб. за кв. метр. Впрочем, перспективы дальнейшего удорожания квартир под большим вопросом. Из-за ужесточения денежно-кредитной политики в стране ожидается частичное перераспределение спроса в пользу первичного рынка недвижимости.

Напомним, что с июля текущего года Банк России повысил ключевую ставку сразу на 550 базисных пунктов. Это привело к значительному ухудшению условий выдачи кредитов. В частности, рыночные ставки по ипотеке в среднем выросли до 14–15%. Такие условия являются заградительными для многих потенциальных заемщиков, поэтому покупатели постепенно уходят на первичный рынок жилья, где по-прежнему действуют льготные программы со ставками 6–8%.

«В первом полугодии текущего года лоты в готовых домах часто были более привлекательным вариантом по сравнению с новостройками (разница в цене квадратного метра в сочетании с меньшими затратами на ремонт «компенсировала» разницу ставок). После адаптации рынка к новым условиям стоит ждать смещения спроса в сегмент новостроек, поскольку разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках увеличится», — заявил руководитель сервиса «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

Напомним, что в среднем решение об одобрении ипотеки действует 90 дней. Поэтому в сентябре-октябре на вторичном рынке жилья Екатеринбурга массово закрывались сделки со старыми одобрениями (под 11–12% годовых). Уже в ближайшее время российские банки прекратят выдачу жилищных кредитов по таким низким ставкам. Это неизбежно приведет к снижению числа сделок купли-продажи.

Эксперты «Авито Недвижимости» ожидают замедление активности на вторичном рынке жилья к концу текущего года. Они отмечают, что в III квартале ключевые индикаторы «вторички» показали сильную динамику.

Так, в июле-сентябре 2023 года спрос (число запрошенных контактов продавца на платформе) на вторичную недвижимость в Екатеринбурге вырос на 14% по сравнению с предыдущим кварталом. Цены за аналогичный период увеличились на 4%. В настоящее время средняя цена одного объекта в среднем составляет 5,2 млн руб. Объем предложения в III квартале сократился на 2% по сравнению с апрелем-июнем 2023 года.

«В III квартале из-за значительного роста спроса на жилье на вторичном рынке предложение сократилось, а цены, наоборот, пошли вверх. Но мы предполагаем, что эта тенденция не будет долгой. На фоне повышения ипотечных ставок в следующем квартале интерес к старому фонду будет ограничен, что сдержит дальнейшее увеличение стоимости объектов, а экспозиция постепенно наполнится. И, поскольку ипотека станет менее доступной, мы прогнозируем увеличение доли альтернативных сделок», — заявил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал, что рано или поздно рынок готовой недвижимости Екатеринбурга адаптируется к новым условиям.

«Перспективы конца 2023 года для вторичного рынка не радужны. Но «вторичка» всегда была и останется более гибким сегментом, который подстроится под любые рыночные условия. Для этого нужно лишь время», — сообщил ведущий аналитик УПН.

Согласно октябрьскому опросу блога REBURG, который ведет Михаил Хорьков, 47% респондентов прогнозируют рост цен в ближайшие 12 месяцев (речь идет как о первичном, так и о вторичном рынке), 21% ожидает снижения, остальные 32% — стабилизации стоимости квартир вблизи текущих отметок. Результаты этого исследования кажутся слишком оптимистичными, учитывая ситуацию на вторичном рынке.

Дальнейшая ценовая динамика в этом сегменте во многом будет зависеть от продолжительности периода заградительных ипотечных ставок. При негативном сценарии львиная доля спроса «перетечет» на первичный рынок. В этом случае произойдет усиление ценового разрыва между новостройками и готовыми объектами. Квартиры на первичном рынке снова будут намного дороже, чем на вторичном.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney