Почему не падают цены на вторичное жилье?

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), стоимость квартир на вторичном рынке жилья Екатеринбурга находится вблизи исторического максимума в 112 тыс. руб. за кв. м. Многие аналитики ожидали, что после резкого ужесточения монетарной политики цены на «вторичку» в уральской столице развернутся вниз, однако пока этого не произошло.

Напомним, что с июля текущего года Банк России повысил ключевую ставку сразу на 750 базисных пунктов, до 15%. В результате ипотечные ставки на вторичном рынке жилья выросли до 16-18% годовых. Это заградительный уровень для большинства потенциальных покупателей.

Несмотря на рост ставок, в Екатеринбурге пока не началась фаза снижения цен на «вторичку». Это связано с инертностью рынка жилья. Дело в том, что одобренные условия по ипотеке в РФ в среднем действуют три месяца. Соответственно, многие семьи до сих пор могут оформить кредит по ставкам, которые заметно ниже среднерыночных.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает, что такие сделки будут поддерживать рынок как минимум до конца года.

«Вторичный рынок продолжает работать по инерции, во многом на старых одобрениях по ипотеке Затухающего импульса хватит до конца 2023 года. Резкой остановки продаж, несмотря на заградительные ставки, не случится», — написал М. Хорьков в своем блоге REBURG.

По его словам, еще одним фактором, который поддерживает цены на жилье, является ограниченный объем предложения на вторичном рынке.

«Продавцы пока не ощутили всего масштаба перемен в том числе из-за того, что на многих рынках нет избыточного предложения», — отметил М. Хорьков.

По последним данным, через УПН на продажу выставлено менее 2,5 тыс. объектов в Екатеринбурге и пригородах. Для сравнения: в начале текущего года продавалось 3,4 тыс. объектов.

Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» также фиксируют снижение объема предложения в уральской столице. По их данным, число выставленных на продажу объектов только за последний месяц сократилось на 4%.

Генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко добавляет, что многие покупатели психологически не готовы снижать цены на свои объекты.

«Цены на «вторичке» подтягиваются к показателям рынка новостроек, потому что собственники квартир, выставляя их на продажу, отчасти ориентируются на ценники, которые назначают застройщики для своих ЖК. Кроме того, те, кто купил новостройки по высоким ценам, теперь стремятся продать их на вторичном рынке не ниже цены покупки», — заявил П. Луценко.

По его мнению, рост цен на «вторичку» остановится после того, как ипотечные ставки достигнут максимума. Быстрее всего начнут дешеветь квартиры в старых домах, полагает эксперт.

Руководитель сервиса «Циан.Аналитика» Алексей Попов, напротив, ожидает снижения стоимости жилья в новых жилых комплексах.

«Рост цен на рынке в силу инерции пока что сохраняется, однако в ближайшее время вероятно увеличение доли лотов, где продавцы готовы предоставлять скидки, что приведет к стагнации средних цен на сегодняшних уровнях. В недавно сданных новостройках, где выше конкуренция за покупателя с «первичкой», стоит ожидать и снижения цен», — уверен А. Попов.

Ранее УрБК писал, что в Екатеринбурге в сентябре-октябре началось смещение спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек за счет разрыва в ипотечных ставках между двумя этими сегментами. Вероятно, в ближайшее время жилищные кредиты на «вторичке» подорожают еще сильнее. В середине декабря Банк России может снова повысить ключевую ставку. При сохранении жесткой монетарной политики вторичный рынок жилья Екатеринбурга в будущем году может показать очень слабые результаты продаж.