Сила в сотрудничестве

В Екатеринбурге в рамках XVI Уральского форума недвижимости прошло пленарное заседание с участием ведущих игроков рынка «Время сильных». Организаторами мероприятия выступили компания «Атомстройкомплекс» и Уральская палата недвижимости (УПН). Стратегическим партнёром мероприятия стало ПАО Сбербанк.

На заседании выступили президент УПН Василий Олейников, президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников, вице-президент НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» Андрей Бриль, исполнительный вице-президент НП «Российская Гильдия риелторов» Наталья Михайлюкова, директор департамента архитектуры администрации Екатеринбурга Руслан Габдрахманов, директор по маркетингу и аналитике компании «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов, а также руководитель направления «Аккредитивы» Уральского банка ПАО Сбербанк Екатерина Логинова.

Участники заседания обсудили текущую ситуацию на рынке недвижимости с учетом последних изменений в банковской и строительной сферах, а также обменялись опытом и рассказали о новых инструментах работы. И почти каждый из них постарался ответить на вопрос, в чем сила сегодняшнего рынка и его игроков.

Основной целью пленарного заседания, по замыслу организаторов, стала организация диалога между ведущими участниками рынка — представителями городских властей, девелоперами, банками и риелторами. Впрочем, оказалось, что все представители сфер, участвующих в процессе обеспечения населения жильем, прекрасно взаимодействуют друг с другом как в официальном порядке, так и за рамками сотрудничества.

При этом взгляды на текущую ситуацию на рынке недвижимости, которая в последние месяцы во многом обусловлена сворачиванием льготных программ ипотеки, у участников рынка во многом совпадают.

Так, Василий Олейников отметил, что количество агентств недвижимости в рамках УПН неуклонно увеличивается, и ситуация на рынке на положительную динамику в этом направлении никак не повлияла.

«К нам идут из-за сервиса. Если буквально недавно у нас было 138 сертифицированных агентств, то сейчас их уже 154, то есть тенденция положительная», — подчеркнул президент Уральской палаты недвижимости.

Он также отметил, что у всех игроков рынка есть так называемый «запас прочности», а проблем как таковых не существует, — есть задачи, которые необходимо решать. И даже ипотеку под 20% проблемой назвать нельзя — текущее положение дел вызвало некоторое замедление на рынке, люди находятся в ожидании. Тем не менее ситуация продолжит развиваться, и те квартиры, что находятся в продаже, найдут своих хозяев.

Вячеслав Трапезников также отметил, что на рынке недвижимости сейчас имеется целый ряд особенностей, но участники не теряют оптимизма.

«Как выглядит ситуация de facto? Исчезла льготная ипотека, фактически отменили семейную ипотеку, в ближайшие дни опубликуют приказ Центробанка, который запретит схемы, к которым мы привычно обращались. Я имею в виду массовую практику субсидированной ипотеки. Все это ЦБ будет пресекать. И ни один банк не возьмет на себя ответственность выдавать такие кредиты. Для застройщиков прошли «жирные» времена, и они по факту будут лишены автономии», — обрисовал текущую ситуацию и ближайшие перспективы президент Гильдии строителей Урала.

С другой стороны, он подчеркнул, что те особенности и «плюшки», которые застройщики заложили в свои продукты на стадии проектирования, в конечном итоге, в числе прочих инструментов, позволят им найти своих клиентов.

«Себестоимость квартир прыгнула нарастающим итогом до 30%. Но экономика уже не догоняет этот рост расходов, включая увеличение расходов на обслуживание кредитов. Рост себестоимости квартир по факту вырастет к концу года на 15%, и все это накроется медной шапочкой драматического падения уровня продаж», — образно обрисовал ситуацию Вячеслав Трапезников.

И при этом, по словам спикера, рынок полон оптимизма.

«Сейчас рынок полон оптимизма и надежды, что решение найдется. Возможно, дело в том, что мы пережили такое количество кризисов, что верим, что из каждого есть выход. А ведь этой весной все знали, что именно случится в июле. Но это парадокс оптимизма. Мне кажется, мы на нем и протянем», — резюмировал президент Гильдии строителей Урала.

При этом Вячеслав Трапезников подчеркнул, что не может ответить на вопрос, каким именно будет выход из сложившейся ситуации и вернется ли в обозримом будущем на рынок недвижимости льготная ипотека.

«Все, кто не взял ипотеку с господдержкой, — странные люди. Потому что, например, ипотека, взятая в 2021 году под 6%, с платежом в 60 тыс. руб., обнуляется за счет инфляции. Когда в следующий раз такая возможность будет, мы не знаем», — подытожил спикер.

При всем этом девелоперы отмечают, что в ситуации, когда продажи уже построенных жилых метров находятся в подвешенном состоянии, они не остались одни. На протяжении многих лет застройщики работают в тесном сотрудничестве с местными властями, поскольку все составляющие рынка продаж новостроек взаимосвязаны. Эту ситуацию подробно обрисовал Руслан Габдрахманов.

Он подчеркнул, что власти любого города заинтересованы в том, чтобы он рос и развивался. Для этого нужно привлекать людей. Они приезжают либо за жильем, либо за работой. Еще можно вырастить поколение коренных жителей, которым также будут нужны жилье и работа, а на первом этапе — возможности для обучения. Задача властей — помогать всем участникам этой цепочки, убирая с их пути различные сложности.

«За последние годы администрация Екатеринбурга сформировала новую строительную политику. Это документы, которые регламентируют развитие города: начиная от Генплана и включая гибкие и понятые правила землепользования и застройки. Это местные нормативы, которые максимально прозрачны. Постоянно идет работа с Минстроем по сокращению процедурных вопросов. Наша сила в том, что каждый должен заниматься своим делом. Поэтому, имея понимание того, как происходят различные бизнес-циклы, мы заняли такую позицию, когда мы всем помогаем», — подчеркнул Руслан Габдрахманов.

Директор департамента архитектуры администрации Екатеринбурга добавил, что в городе уже в ближайшие годы появится новый промышленный район, который даст горожанам рабочие места. А строительство детских садов и школ идет высокими темпами.

«Идет комплексная работа, причем с учетом и пониманием тех проблем, которые складываются на каждом этапе строительно-инвестиционного процесса. Кроме того, у нас в городе традиционно сложился диалог между властью и застройщиками. Потому что мы понимаем, что вместе мы можем изменить наш город», — подвел итог Руслан Габдрахманов.

Станислав Оханов подтвердил эти утверждения. Он напомнил, что компания «Атомстройкомплекс» реализует в городе пилотные проекты в рамках государственно-частного партнерства: уже сдана в эксплуатацию школа № 41, готовится к сдаче еще одно здание в Пионерском поселке. При этом девелопер также стал пионером в концессионом управлении школой, о чем подробно шла речь в рамках дискуссии на полях форума 100+ Technobuild.

«Конъюнктура какое-то время может быть сложной, но вместе мы объединимся и сможем эффективно прожить этот сложный период, выйти из него еще более сильными. Я считаю, что сегодня наша сила в профессионализме, компетентности и взаимодействии», — подчеркнул Станислав Оханов.

Он также отметил, что приход на Средний Урал все новых федеральных застройщиков говорит о том, что рынок жилого строительства продолжит развиваться.

«Федеральные застройщики забирают часть спроса на себя, и мы вынуждены конкурировать. Но конкуренция — это двигатель прогресса, а значит, мы будем развиваться и двигаться вперед. При этом благодаря тому, что у нас высокий объем предложения жилья, цены растут медленнее, чем в других городах. А уровень продукта высокий. И это плюс для города, эту особенность нужно развивать. Благодаря этому снова будут приходить новые девелоперы, Екатеринбург будет расти, будет увеличиваться спрос на жилье, и это поддержит нашу отрасль», — рассказал о своем видении ситуации спикер.

Наталья Михайлюкова поддержала остальных спикеров, отвечая на вопрос, как игрокам рынка успешно преодолеть текущую ситуацию. Она же первой в ходе пленарного заседания озвучила прогноз относительно того, как долго продлится текущая ситуация.

«Перед нами стоит необходимость объединяться и решать вопросы совместно. Задача — набраться терпения до середины 2026 года. Наша задача — в такие периоды кризисных ситуаций на рынке оказать поддержку профессиональному сообществу. Сейчас выживают только профессиональные риелторы, которые видели и успешно преодолели не один кризис», — так обрисовала текущую ситуацию исполнительный вице-президент НП «Российская гильдия риелторов».

Она добавила, что, несмотря на сложившуюся ситуацию, гильдия не концентрируется только на решении вновь возникающих задач, а продолжает достижение долгосрочных целей. В том числе активно участвует в продвижении законодательных инициатив для снижения бюрократической нагрузки на рынок.

Андрей Бриль, в свою очередь, напомнил участникам заседания, что подобные кризисы не просто уже были, а происходят каждые 12-15 лет. Поэтому можно с определенной долей уверенности предположить дальнейшие события и даже понять, что делать и как можно нивелировать ситуацию.

«Рынок недвижимости во всем мире имеет специфику, которая характера для всего мира. Это 12-15-летние циклы, которые представляют собой синусоиду. То есть мы сейчас в той же ситуации, которая была в 2008-2009 годах. Если вы хотите понять, что нужно делать дальше, — смотрите, что делали тогда. Мы сейчас на пике этой синусоиды. Дальше нас ждет снижение рынка. Впрочем, у нынешнего цикла будет своя специфика. Вопрос только в том, насколько девелоперы смогут отрегулировать объем предложения, чтобы катастрофа не повторилась и на 1,5-2 года не уронила рынок, как это случилось в 2008-2009 годах», — считает вице-президент НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов».

Впрочем, Андрей Бриль подчеркнул, что объемы стройки нельзя сократить не только за несколько месяцев, но даже за год. И как будет решаться эта задача — вопрос открытый.

Видение происходящего с другой стороны обозначили представители финансового сектора рынка. Так, в ситуации, когда льготная ипотека исчезла, а семейная, по мнению некоторых игроков, имеет тенденции к сокращению, опасения, что спрос на покупку жилья резко упадет, не оправдались.

Начальник управления партнерских ипотечных программ ВТБ Ирина Качурина отметила, что на фоне прекращения действия льготной ипотеки с господдержкой доля выдачи ипотеки по рыночным программам по первичке и вторичке в июле 2024 года составила 60%, в августе — 38%, в сентябре — 33%. При этом семейная ипотека за этот период выросла с 20% в июле до 62% в сентябре.

«Говорят, что в текущих ставках ипотеку по рыночным ставкам никто не берет, но это не так. Клиенты не откладывают решение своего жилищного вопроса. Сейчас наша задача в том, чтобы выдать ипотеку с посильным платежом и на такой период, чтобы, выйдя на пенсию и оставшись без источника дохода, человек уже закончил выплаты. Если взять ипотеку сейчас на рыночных условиях, то, как только придут благоприятные изменения, мы предложим клиентам рефинансирование ставки», — отмечает Ирина Качурина.

Она также рассказала об инструментах, которые банк использует, чтобы помочь клиентам получить заем. Например, теперь при оценке платежеспособности клиента учитывается не только его личный доход, но совокупный доход его родственников и членов семьи. Кроме того, применяется и ряд других инструментов, часть которых существовала и раньше, другие же решения стали предлагаться только сейчас.

Так же участники форума отметили тенденцию к росту уровня безопасности на рынке недвижимости. И риэлторы, и клиенты становятся более финансово грамотными, что отражается, в том числе, и на тех финансовых инструментах, которые они используют при проведении сделок. На место расчётов наличными и банковских ячеек прочно пришла такая безопасная форма расчетов как аккредитив. На первичном рынке гарантией безопасности инвестиций на стадии строительства стали эскроу-счета в рамках 214-ФЗ и эскроу-счета в ИЖС.

«В настоящее время на рынке недвижимости мы наблюдаем рост сделок с аккредитивами, к нам всё чаще обращаются риэлторы для консультации по этому инструменту взаиморасчетов. В Сбербанке создан центр продуктовых решений, который совершенно бесплатно поможет структурировать сделку любой сложности, создать черновик заявления на открытие аккредитива и ответить на любой вопрос по эскроу-счетам. Сбербанк шагает семимильными шагами в сфере развития своих сервисов, процессов автоматизации и цифровизации. При этом наша филиальная сеть по-прежнему взаимодействует с клиентами, открыть аккредитив можно и в офисе банка. Клиентам самим удобно использовать цифровые сервисы,совершать сделки удаленно, у нас аккредитивы и эскроу-счета открываются в мобильном приложении Сбербанк онлайн», — пояснила Екатерина Логинова.

В целом, все участники пленарного заседания сошлись во мнении, что сложившаяся ситуация на рынке недвижимости не первый кризис и выход из него обязательно найдется. Чтобы решить эту задачу с наименьшими потерями, всем игрокам необходимо объединиться и активно сотрудничать, искать возможные способы нивелирования потерь. А в будущем предусмотреть различные варианты облегчения нагрузки на плательщиков, которые берут ипотеку сейчас на рыночных условиях.