Рынок жилья: прогнозы на 2020 год

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в прошлом году число сделок купли-продажи на первичном рынке жилья Екатеринбурга сократилось на 6%, на вторичном — на 4%. Несмотря на то, что ставки по ипотеке достигли исторического минимума, участники рынка жилья продолжают жаловаться на низкую активность покупателей.

Ключевым индикатором, который определяет число сделок, является динамика реальных доходов населения. С 2014 по 2018 годы этот показатель в Свердловской области сократился более чем на 20%. По итогам 2019 года ожидается небольшой восстановительный рост. Однако предпосылок для кардинального улучшения ситуации по-прежнему не наблюдается.

Прогнозы экспертов на 2020 года также не выглядят оптимистичными. Так, начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает, что число сделок в Екатеринбурге останется на уровне прошлого года.

«Ожидаем, что в 2020 году объем продаж не будет существенно отличаться от показателей 2019 года. Выбор на рынке останется большим, у компаний пока есть резервы для сохранения объема предложения в диапазоне 20-25 тыс. квартир. Следует отметить, что в 2020 году мы не ждем заметного ускорения темпов роста цен. Ситуация по сегментам может быть контрастной, но общие темпы роста стоимости квартир останутся сопоставимыми с уровнем инфляции. Подешевевшая ипотека должна будет поддержать рынок жилья, но экономическая стагнация не позволит извлечь из этого максимальный эффект», — рассказал М. Хорьков.

По его словам, текущие ипотечные ставки по-прежнему недоступны для многих свердловчан.

«13 декабря 2019 года Банк России в очередной раз снизил ключевую ставку до 6,25%, поддержав ожидания дальнейшего удешевления ипотеки. Пока, в контексте сложившейся инфляции и существенно сниженной ключевой ставки, ипотека остается достаточно дорогой. Отталкиваясь от текущей ключевой ставки и предыдущего периода развития рынка ипотеки, можно говорить о том, что средняя ипотечная ставка должна быть выше ключевой на 1,5-2,5%. А значит, в ближайшем будущем мы можем увидеть средние показатели в диапазоне 7,75-8,75%. Не удивительно, что текущие ставки не вызывают ажиотажа на рынке кредитования и не приводят к заметному оживлению рынка жилья», — заявил М. Хорьков.

Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев также прогнозирует в 2020 году продолжение стагнации.

«По моим ощущениям, спрос на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в прошлом году сократился на 18%. Последняя осень не принесла нам никакого ажиотажа, что бывает достаточно редко. Мы видим, что снижение ипотечных ставок не разогревает рынок. В лучшем случае в 2020 году цены и число сделок останутся на прошлогоднем уровне. В худшем — могут снизиться», — полагает А. Дмитриев.

Руководитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин разделяет эту точку зрения.

«С лета 2017 года средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья Екатеринбурга выросла на 10%. При этом реальные доходы населения за это же время заметно снизились. Соответственно, квартиры стали менее доступны для населения. Именно поэтому снижение ипотечных ставок, которое наблюдается в последние полгода, не приводит к ажиотажному спросу. Для оживления рынка нужно, чтобы рост реальных доходов стабильно опережал увеличение цен на квартиры. Сейчас этого нет. Поэтому в 2020-м рынок вряд ли покажет хорошие результаты. Скорее всего, мы увидим цифры вблизи прошлогодних уровней», — считает М. Чемякин.

Отметим, что в настоящее время объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга находится на историческом максимуме — 24 тыс. объектов. На «вторичке» (в базе данных УПН) показатель втрое ниже — 8,4 тыс. единиц. Навес предложения оказывает сильное давление на динамику цен во всех сегментах.