Рынок жилья ушел в символический минус

В Екатеринбурге начали дешеветь квартиры на вторичном рынке. С 7 октября по 11 ноября 2019 года средняя цена предложения в городе сократилась на 0,5% — до 72 тыс. 469 руб. за кв. м. На рынке усилились опасения, что текущая динамика может быть началом более глубокого снижения цен.

Напомним, что фаза бурного роста стоимости квартир и числа сделок, которая наблюдалась с лета 2017 года, завершилась весной текущего года. После этого рынок постепенно погрузился в стадию стагнации. В июле-сентябре 2019 года колебания цен были минимальными. Сейчас показатель стал постепенно сползать вниз.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает, что отрицательная динамика связана с увеличением среднего срока экспозиции (период от выставления на продажу до совершения сделки — прим. ред.). В настоящее время показатель составляет 125 дней.

«С одной стороны, спрос не растет. С весны 2019 года активность покупателей на вторичном рынке жилья заметно снизилась. С другой — объем предложения не сокращается. На рынке достаточно много объектов. Причем многие покупатели постепенно переориентируются на первичный рынок, где увеличилось число выставленных на продажу квартир. Длительный срок экспозиции вынудил многих собственников активнее использовать тактику снижения цен. Именно поэтому мы сейчас наблюдаем отрицательную динамику. Конечно, пока это чисто символическое снижение. Однако оно хорошо отражает сложившуюся на рынке ситуацию», — полагает М. Хорьков.

Глава аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин рассказал о негативном влиянии макроэкономических факторов на продажи жилья в уральской столице.

«У нас уже шестой год подряд не растут реальные доходы населения. Это серьезно ограничивает спрос на жилье. В прошлом году макроэкономическая ситуация также была сложной. Однако рынку удалось достигнуть рекордных показателей из-за отложенного спроса (который накопился с 2015 года), ипотечного бума и ожидания роста цен на квартиры в связи с отменой «долевки». Сейчас эти факторы отступили на второй план. Рынок вступил в стадию стагнации. По итогам первых трех кварталов 2019 года число сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья сократилось на 3,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — отмечает С. Меньшенин.

Председатель комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Эльвира Епишина также делает акцент на снижении реальных доходов населения.

«Дальнейший рост цен на жилье должен быть обеспечен повышением благосостояния граждан. Сейчас мы видим, что основная масса населения не богатеет, а беднеет. В этой ситуации рынок все глубже погружается в стагнацию», — сказала Эльвира Епишина.

В Уральской палате недвижимости не видят предпосылок для усиления негативной динамики цен. Аналитики отмечают, что в ближайшие полгода рынок получит мощную поддержку со стороны снижения ставок по ипотечным кредитам.

«Скорее всего, цены в ближайшие месяцы будут балансировать вблизи текущего уровня. Мы не ожидаем ни заметного падения, ни существенного роста. Тем не менее в ближайшее время рынок получит сильную поддержку со стороны снижения ипотечных ставок. Поэтому можно ожидать слабый рост цен с начала 2020 года», — считает М. Хорьков.

Сергей Меньшенин тоже прогнозирует разнонаправленные колебания цен в ближайшие месяцы.

«Я думаю, что рынок останется стабильным. Мы также будем видеть небольшие колебания цен то в одну, то в другую сторону. Безусловно, снижение ипотечных ставок поддержит рынок в среднесрочной перспективе», — сообщил С. Меньшенин.

Несмотря на удешевление жилищных кредитов, вряд ли активность покупателей будет слишком высока. Для кардинального улучшения ситуации на рынке снижения ставок по ипотеке будет недостаточно, а для качественного прорыва необходимо обеспечить непрерывный рост платежеспособного спроса со стороны населения.