Михаил Хорьков об итогах развития рынка жилья Екатеринбурга в 2019 году

Ожидаем, что по итогам 2019 года число сделок на первичном рынке жилья Екатеринбурга сократится на 6%, на вторичном — на 4%. Чуть более заметным будет снижение в квадратных метрах. В денежном выражении объем рынка не претерпит заметных изменений.

На протяжении последних лет объем предложения упрощался и смещался в сторону все более компактных квартир во всех категориях. Еще в 2016 году средняя площадь проданной квартиры в новостройках составляла 56 кв. м. К 2019 году она упала до 47 кв. м. При том что аналогичный показатель для вторичного рынка остается стабильным — около 49 кв. м.

Несмотря на то, что предложение на рынке жилья Екатеринбурга стало более дифференцированным и широким, массовый спрос в 2019 году упростился. В структуре продаж выросла доля эконом-класса. До этого на протяжении нескольких лет мы фиксировали обратный процесс — заметно рос комфорт-класс. С одной стороны, данный разворот отражает возможности покупателей, чьи доходы не растут. С другой — это следствие того, что продавцы более дорогого и качественного жилья в 2018 — начале 2019 года существенно подняли цены. Для некоторых проектов такой подход привел к заметному снижению спроса.

Ожидаем, что в следующем 2020 году объем продаж на рынке Екатеринбурга не будет существенно отличаться от показателей 2019 года. Выбор на рынке останется большим, у компаний пока есть резервы для сохранения объема предложения в диапазоне 20-25 тыс. квартир.

Если говорить о ценах, то можно сказать, что формула «новое дорожает, старое дешевеет» уходит в прошлое. До настоящего момента рынок новостроек демонстрировал лучшую ценовую динамику по отношению ко вторичному рынку. Несколько упрощая ситуацию, можно было утверждать, что по отношению к общей ситуации на рынке новое жилье дорожало, а старое дешевело.

Вероятно, такая ситуация сохранится в ближайшее время, но в среднесрочной перспективе рынок начнет меняться. Связано это как с процессом упрощения рынка новостроек и смещением предложения в качественную плоскость вторичного рынка, так и с изменением потребительского поведения и параметров спроса.

Полагаем, что в среднесрочной перспективе ценность территории, места и района расположения жилого комплекса будет определять цену объекта недвижимости в большей степени, чем сейчас.

На 2020 год мы не ждем заметного ускорения темпов роста цен. Ситуация по сегментам может быть контрастной, но общие темпы роста цен останутся сопоставимыми с уровнем инфляции. Подешевевшая ипотека должна будет поддержать рынок жилья, но экономическая стагнация не позволит извлечь из этого максимальный эффект. Большой объем предложения будет также ограничивать возможности повышения цен как минимум в первой половине года.

С сокращением числа новых проектов и «эффектом от проектного финансирования» рынок может столкнуться уже в 2021 году.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков
Фотография предоставлена УПН