Ипотечные ставки развернулись вниз

Российские банки объявили о снижении ставок по рыночной ипотеке на 1-2 п. п. Это первая заметная корректировка ставок после резкого роста в конце 2024 года, когда ключевая ставка Центробанка достигла 21%.

Так, Сбербанк 1 апреля скорректировал ставки по рыночной ипотеке на 1,5–2,5% вниз в зависимости от программы, ВТБ — на 1,1-1,6%. Их примеру последовали еще несколько банков: Альфа-банк, Совкомбанк, «Абсолют банк», банк «Санкт-Петербург», Азиатско-Тихоокеанский банк и др.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на неделе с 31 марта по 6 апреля средневзвешенная ставка на первичном рынке снизилась на 1,4 п. п. к предыдущей неделе, до 26,94%, на вторичном — на 1,44 п. п., до 27,21%.

Для сравнения, в конце февраля показатели составляли 28,73% и 29,29% соответственно.

Между тем, финансовые аналитики полагают, что такое снижение не окажет существенного влияния на рынок жилья, так как ставка по-прежнему остается запретительно высокой. Так, по мнению финансиста Виталия Калугина, снижение ставки на 1-2 п. п. не является существенным.

«Если у вас рыночная ставка 25-26%, то снижение пусть даже 2% — это копеечное снижение. Условно говоря, ежемесячно вы будете платить пусть даже на 1 тыс. руб. меньше, но из 35-45 т. р.», — заявил он.

Независимый финансовый аналитик Григорий Вахитов и директор Института стратегического планирования и финансового анализа, ответственный секретарь приемной комиссии УрГЭУ Максим Марамыгин соглашаются с этим мнением.

Эксперты добавляют, что снижение ставок обусловлено изменением стоимости привлечения финансирования на рынке, которая зависит от многих макроэкономических показателей. Также это связано с удешевлением фондирования.

Но в то же время, М. Марамыгин видит в снижении ставки определенный оптимизм.

«Движение уже хорошее. Я думаю, что к оживлению сделок, на мой взгляд, это не приведет, но определенный робкий оптимизм в ипотечную сферу это привнесет», — добавил М. Марамыгин.

Однако Банк России, вероятно, будет придерживаться жесткой монетарной политики большую часть 2025 года, поэтому рассматривать снижение ставок как сигнал о смене тренда не стоит. При этом коррекция стоимости ипотеки вряд ли положительно повлияет на клиентский спрос, считают аналитики.

При этом, эксперты В. Калугин, М. Марамыгин и Г. Вахитов уверены, что снижение процентной ставки никак не увеличит спрос на ипотеку и не скажется на рынке новостроек.

Независимый финансовый аналитик Григорий Вахитов объясняет отсутствие изменения спроса заградительной ставкой в 15%. Он считает, что если в ближайшее время не сделать ипотеку под 6-10%, то рынок недвижимости не оживет еще пять лет.

«Ну вот, вы представляете, что значит на сроке в 20 лет иметь ставку 26%? Это удорожание квартиры примерно в 8-12 раз, если мне не изменяет память. Как вы думаете, много граждан сейчас могут взять ипотеку с такой ставкой? Нет», — заявил Г. Вахитов.

Помимо этого, В. Калугин предположил, что, если рост спроса произойдет, то он, возможно, будет связан с сезонными факторами.

Напомним, что в Екатеринбурге в январе 2025 года доля ипотечных сделок в новостройках сократилась до 33%, что является минимальным показателем за последние несколько лет. Основная причина такой динамики — высокие процентные ставки (21-29%) и большой первоначальный взнос (от 50%).