Последствия «перегрева» рынка жилья

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с начала года квартиры в новостройках Екатеринбурга подорожали на 11%, на вторичном рынке — на 2%. Главной причиной этого тренда аналитики называют активную поддержку отрасли государством — начиная от льготной ипотеки и заканчивая изменением условий получения материнского капитала. Все это толкает цены на недвижимость вверх даже вопреки кризису.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает, что льготная ипотека стала «золотой жилой» для екатеринбургских девелоперов, которые заметно нарастили свои продажи.

«Главная проблема текущего рынка жилья в том, что он оказался неспособен к быстрому выводу новых проектов в условиях повышенного спроса. Полагаем, что это в значительной мере связано с переходом на проектное финансирование. Как результат — заметный рост цен на новостройки и ограниченный качественный выбор. Удивительно, но если в ближайшие два-три месяца девелоперы не насытят рынок новыми предложениями, все усилия государства по поддержке строительной отрасли будут иметь обратный эффект», — написал М. Хорьков в своем блоге REBURG на «Яндекс.Дзен».

По его словам, рост цен на квартиры в новостройках уже сегодня начинает бить по спросу гораздо сильнее, чем развивает его льготная ставка по ипотеке. В этой ситуации часть покупателей уходит на «дешевый» вторичный рынок.

«Все это происходит в условиях общего экономического спада и невнятных перспектив восстановления многих секторов экономики в следующем году. Неудивительно, что слишком быстрый рост ипотечного рынка вызывает опасения отдельных специалистов», — полагает М. Хорьков.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов также считает, что рынок новостроек в российских городах «перегрет». Льготная ипотека привела к тому, что стоимость квартир на первичном рынке оказалась заметно выше, чем аналогичных вариантов на вторичном, который не субсидируется государством. Но перепродать эту недвижимость по таким ценам впоследствии будет непросто, сказал А. Попов.

Генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко предполагает, что после 1 ноября темпы роста цен на новостройки в российских городах замедлятся.

«Застройщики, вдохновленные поддержкой государства и льготной ипотекой, ставки по которой уже упали фактически до 5,9%, бодро поднимают стоимость квартир. Между тем покупатели уже посматривают в сторону «вторички», не так лихо поднявшейся в цене за последние два года. Если будет принято решение о продлении дешевой ипотеки после 1 ноября, покупателям новостроек не нужно будет спешить, спрос немного «рассосется», и цены уже не смогут расти такими темпами», — прогнозирует П. Луценко.

Эксперт также отмечает, что дальнейшая динамика стоимости квартир во многом будет зависеть от курса российской валюты.

«Спрос на недвижимость всегда становится активнее при падении курса рубля. Так случилось и в этот раз. Кстати, если считать в долларах, цены на жилье сильно упали, так как курс доллара вырос только за последний квартал на 12%, а с начала года — почти на 30%. Но поскольку покупатели получают зарплату в рублях и сделки совершаются в них же, мы считаем в рублях и отмечаем рост цен», — заявил П. Луценко.

По его словам, новая волна девальвации российской валюты может ускорить рост цен на недвижимость.

Отметим, что средняя цена квадратного метра на рынке новостроек РФ, по данным портала «Мир квартир», с начала года выросла на 9,3% (в Екатеринбурге — на 8,8%), на вторичном рынке — на 2,2% (в уральской столице «вторичка» подешевела на 1,1%).

Спрогнозировать дальнейшую динамику цен достаточно сложно. Многое будет зависеть от ситуации в экономике и позиции российских властей по поводу сохранения масштабов поддержки стройиндустрии после 1 ноября, когда завершится срок действия ипотеки с господдержкой.