Льготная перегрузка

В Банке России заявили о перегруженности рынка ипотеки льготными и псевдольготными программами. Регулятор давно продвигает точку зрения, что льготная ипотека уже выполнила свою функцию по сохранению рынка жилья, а в будущем может привести уже к кризису на нем. Застройщики считают, что из-за отказа от льготных программ могут возникнуть сложности при реализации новых проектов. При этом они активно продвигают спецпредложения на новостройки в Екатеринбурге и других российских городах.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Совете Федерации 21 июня указала на накачку ипотечного рынка. Это создает риски для финансовой стабильности.

«Мы уделяем особое внимание рискам финансовой стабильности. Так, например, нас беспокоит ипотека, которую слишком накачали льготные и псевдольготные программы. Сейчас с помощью наших мер мы ограничиваем темпы выдач ипотеки с низким первоначальным взносом», — сказала Э. Набиуллина.

Банк России давно выступает с идеей, что льготные ипотечные программы уже выполнили свою функцию, и пора постепенно от них отказываться, указал начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

«Поддержание сложившегося дисбаланса — дешевая ипотека на новостройки, дорогая ипотека на «вторичке» — приводит к тому, что цены на новое жилье существенно выше, чем на вторичном рынке. Этот разрыв в ценах создает в том числе проблему залогов, искусственный дисбаланс спроса в пользу новостроек и увеличивает разрыв в ценах. Есть риски, что, когда рано или поздно эти программы скорректируют, рынок может оказаться в кризисе», — рассказал он УрБК.

Кризис проявится в том, что застройщикам будет тяжело поддерживать свои компании в стабильном состоянии, а люди будут уже не так охотно приобретать жилье. Для лучшего представления можно смоделировать ситуацию, при которой льготные программы резко отменят. В этом случае ипотечные ставки на новостройки вырастут до уровня вторичного рынка. Но текущие объемы строительства сформированы за счет низких процентов по ипотеке. Продажи упадут. Застройщики же часто работают на заемные средства, но в условиях низких продаж им станет тяжело обслуживать свои кредиты. Подчеркнем: речь идет не об ипотечных кредитах, а о займах, которые берут девелоперы.

Также в отношении заявления об ограничении темпов выдач ипотеки с низким взносом М. Хорьков заметил, что от этого в краткосрочной перспективе проиграют застройщики, ориентированные на низкобюджетный спрос. Но в долгосрочной перспективе выиграет вся отрасль.

«ЦБ видит риски в том, что в рынок вовлекаются покупатели, которые при каких-то внешних шоках не смогут обслуживать свои обязательства. Регулятор стремится купировать проблему на текущем этапе, не допустить выдачу кредитов заемщикам без накоплений», — объяснил аналитик.

Сами девелоперы придерживаются мнения, что отказ от дополнительных мер поддержки негативно скажется на покупательских настроениях и финансировании строительной отрасли. В итоге сократится вывод новых проектов.

Застройщики утверждают, что льготная ипотека поддерживала население и отрасль в тяжелый период. Они настаивают на необходимости расширения, а не сокращения программ.

То, что льготная ипотека в свое время спасла строительный рынок от более серьезного спада, подтверждает руководитель сервиса «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

«Снижение ипотечной ставки, появление собственных программ от застройщиков, в том числе с «нулевыми процентами», а также ценовое «меню» в зависимости от выбора кредитной программы — особенность рынка ипотечного кредитования 2022 года. Без ипотеки мы бы видели гораздо более серьезное снижение рынка как по сделкам, так и стоимости. С другой стороны, именно доступная ипотека на новостройки ведет к некоторой ценовой надбавке в сравнении со вторичным рынком и недавно сданными домами. Поэтому «охлаждение» ипотечного рынка стабилизирует цены и возвращает на рынок прямые дисконты, которые мало использовались последние два-три года», — объяснил А. Попов.

В этом и заключается еще одна претензия к льготной ипотеке — компании смогли себе позволить повысить цены на новостройки. Возникла искусственная инфляция.

Отдельной строкой стоят псевдольготы, о которых говорила Э. Набиуллина. Некоторые застройщики привлекают в партнеры банки, которые выдают займы под минимальные проценты — порой меньше 1%. Но это компенсируется рядом дополнительных условий, которые делают сделки все равно выгодными для девелопера и кредитной организации.

«Проблема была в том, что часто низкие околонулевые ставки были связаны с завышенной стоимостью квартиры. За нее покупатель платил тем, что приобретал квартиру по цене выше, чем если бы пришел к застройщику и купил квартиру за наличные деньги. Местами в подобных ситуациях есть определенное лукавство. Это проблема залоговых активов. Например, покупатель взял по заниженной ставке, но дороже. Через год, допустим по семейным обстоятельствам, вынужден продать. А цены не выросли, и залог уже не покрывает долг», — сообщил М. Хорьков.

Но аналитик уточнил, что от подобной практики экстремально низких ставок уже отказываются, таких предложений с каждым днем становится все меньше.

Но различные акции остаются актуальны. Сервис «Авито Недвижимость» провел исследование в крупных российских городах и обнаружил, что 59% новых квартир в России продаются по специальным предложениям. В Екатеринбурге этот показатель и вовсе составил 73% — седьмое место по стране.

Обычно застройщики предлагают скидки на приобретение квартир, рассрочки на несколько месяцев и льготную ипотеку. Например, в первый год компания может субсидировать кредит, чтобы процент по нему был ниже рыночного и не превышал 1%. Некоторые продавцы предлагают формат trade-in — взаимозачет стоимости старого жилья (а иногда и автомобиля клиента) в счет новой квартиры.

«Ряд девелоперов проводит стимулирующие акции, чтобы обеспечить продажу так называемой сопутствующей недвижимости, — они дарят скидочные сертификаты на покупку машино-мест, кладовых помещений, техники и мебели у партнеров, подарки за рекомендации друзьям или разрабатывают прогрессивную систему скидок при приобретении нескольких квартир», — прокомментировал руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

В итоге в центре дискуссии остается главный вопрос: исчерпала ли себя льготная ипотека? Банк России и некоторые эксперты придерживаются позиции, что да, и продолжение программ приведет к кризису. Застройщики настаивают на сохранении льгот, что логично, ведь льготная ипотека остается серьезным драйвером рынка. Стоить отметить, что риск проигрыша есть в любом случае: отмена льгот, даже постепенная, заставит покупателей и продавцов адаптироваться к новым, менее выгодным, условиям, а продолжение — к описанному выше кризису.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney