Пятилетка роста на рынке жилья

За последние пять лет квартиры в новостройках Екатеринбурга подорожали более чем в два раза. Средняя стоимость «квадрата» приблизилась к отметке в 150 тыс. руб. Такой бурный рост цен — следствие эскроу-реформы, запуска льготной ипотеки, удорожания стройматериалов и других важных факторов.

Аналитики отмечают, что в последние годы в Екатеринбурге заметно выросла себестоимость реализации девелоперских проектов. Одной из причин повышения затрат свердловских застройщиков стал переход строительной индустрии на схему проектного финансирования с 1 июля 2019 года. Девелоперы потеряли доступ к самому доступному фининструменту — средствам дольщиков. Сейчас они вынуждены строить за счет собственных средств или занимать деньги у банков под проценты.



Также себестоимость реализации девелоперских проектов увеличилась из-за удорожания строительных материалов. Напомним, что в 2020-2021 годы стоимость ключевых стройматериалов (металлопродукции, пиломатериалов, утеплителей и так далее) в Свердловской области увеличилась на 30-50%. Это было обусловлено активизацией внутренних и внешних рынков после снятия ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса.

Кроме того, себестоимость строительства в РФ увеличилась из-за кадрового голода. Дефицит человеческих ресурсов возник из-за демографической ямы 1990-х и массового отъезда мигрантов (не только иностранных). Чтобы сохранить персонал и привлечь новые кадры, уральские девелоперы в последние годы были вынуждены ускоренными темпами повышать заработную плату действующим работникам. По данным Свердловскстата, средняя зарплата в сфере «Строительство» на Среднем Урале приближается к отметке 60 тыс. руб. в месяц.

Важно отметить, что рост себестоимости девелоперских проектов был связан не только с изменением внешних условий, но и с высокой конкуренцией на рынке новостроек Екатеринбурга. Свердловские девелоперы вынуждены непрерывно улучшать качество своего продукта, чтобы сохранить долю в общей структуре продаж. Соответственно, средняя цена квартир увеличивается из-за появления новых «фишек», дополнительных опций и так далее. Стандарт 2018 года сильно отличается от стандарта 2024 года. Покупатели становятся более взыскательными, а девелоперы — изобретательными.

Еще одна причина взрывного роста цен на жилье — искусственное стимулирование спроса через льготные ипотечные программы. В последние пять лет в России запустили много новых механизмов господдержки рынка жилья. В стране появилась «семейная», «дальневосточная», «сельская» ипотека. С 2020 года в России действует программа «Ипотека с господдержкой», которая дает возможность заемщикам взять кредит под 6,5-8% годовых. Предполагается, что эта мера поддержки будет действовать до 1 июля 2024 года.

Российские девелоперы запустили собственные программы стимулирования спроса. В частности, в 2022 году они активно стали предлагать покупателям оформить кредит на покупку квартиры с экстремально низкими процентными ставками (под 0,1-2% годовых). Такие объекты обычно продавали со скрытой наценкой в 10-30%. Центробанк с начала 2023 года начал активно бороться с такими хитрыми схемами. Поэтому они постепенно ушли в прошлое.

Примечательно, что бурный рост цен на квартиры в екатеринбургских новостройках не сопровождался существенным увеличением реальных доходов населения. Поэтому в настоящее время рынок кажется сильно перегретым. Из-за роста цен многие семьи со средним достатком потеряли финансовую возможность решить жилищный вопрос даже с помощью кредитных ресурсов.

Высока вероятность, что в долгосрочной перспективе стоимость квартир в новостройках уральской столицы развернется вниз. Это связано с эффектом высокой базы, ухудшением условий выдачи ипотечных кредитов, дефицитом платежеспособных покупателей и другими неблагоприятными факторами.

Впрочем, цикл снижения цен вряд ли начнется в ближайшие месяцы. Из-за резкого роста ключевой ставки покупатели жилья массово переориентируются со вторичного рынка на первичный. Ставки по ипотечным кредитам на «вторичке» выросли до 16-18%, а в сегменте новостроек они по-прежнему составляют 6-8% (по льготным госпрограммам). Такая ситуация стимулирует дальнейший рост цен на первичном рынке.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney