Инвесторы разочаровались в «котлованах»

С первичного рынка жилья Екатеринбурга массово ушли спекулятивные инвесторы. Ранее в уральской столице можно было приобрести квартиру на стадии «котлована», а через год-два продать ее на 30-40% дороже. Сейчас такая схема перестала работать. Часто «квадрат» на нулевом цикле стоит дороже, чем жилье в готовом доме в той же локации и со схожими характеристиками.

Такая парадоксальная ситуация сложилась из-за целого комплекса факторов. Основная причина — усиление ценового разрыва между первичным и вторичным рынками жилья. В настоящее время средняя цена квадрата в екатеринбургских новостройках составляет 125 тыс. руб., на «вторичке» — чуть выше 100 тыс. руб.

Как отмечают аналитики, стоимость квартир на первичном рынке сильно «раздута» с помощью льготных ипотечных программ.

«В последнее время разрыв в средней цене 1 кв. м между первичным и вторичным рынком в Екатеринбурге вырос до 25%. До 2021 года опережающий рост цен на новостройки во многом был результатом качественной переоценки. В последнее время это итог льготных ипотечных программ и субсидирования со стороны застройщиков», — отметил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Иными словами, спрос на квартиры в новостройках стимулируют и российские власти, и сами девелоперы. Первые запустили льготные госпрограммы «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека». Вторые стали предлагать покупателям оформить кредит на покупку квартиры под 0,1-2% годовых. Супервыгодные ставки связаны с тем, что застройщики доплачивают банкам недополученную прибыль. В результате квартиры продают со скрытой наценкой в 10-20%. Недавно в Банке России рассказали, что будут бороться с такими хитрыми схемами. Поэтому в скором времени цены на жилье в новостройках должны стать более рыночными.

Стимулирующие меры так сильно разогнали спрос, что представители ЦБ уже увидели признаки перегрева рынка новостроек. Об этом, в частности, говорила глава Центробанка Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции по итогам последнего заседания совета директоров по денежно-кредитной политике.

«Начиная с 2020 года сформировалась тенденция, что рост цен на жилье опережал рост номинальных доходов населения. Вторая важная тенденция — то, что динамика цен на жилье на первичном рынке опережала динамику цен на втором рынке, и вот этот разрыв усилился. И мы видим, что это может являться таким косвенным предвестником некоторого перегрева на рынке жилья», — заявила Э. Набиуллина.

Важно отметить, что рост цен на квартиры в новостройках связан не только с искусственным стимулированием спроса, но и с ростом себестоимости строительства. В последние два-три года затраты на реализацию девелоперских проектов в Екатеринбурге выросли на 25-30%. Это обусловлено результатами эскроу-реформы, удорожанием стройматериалов, нехваткой рабочей силы на стройплощадках. Новостройки выходят на старт продаж уже по новым прейскурантам, тогда как квартиры в проектах, начатых несколько лет назад, девелоперы могут продавать по более низким ценам.

При этом сами застройщики после реформы долевого строительства больше не заинтересованы в продаже жилья на нулевом этапе по низкой цене. Раньше девелоперы стремились привлечь как можно больше дольщиков на старте проекта. Эти средства были необходимы с целью пополнения оборотного капитала для финансирования строительных работ. Сейчас стимул демпинговать исчез: девелоперы получают финансирование в банках. Некоторые компании открывают продажи только на высокой стадии готовности объектов. Поэтому у инвесторов далеко не всегда есть богатый выбор квартир на стадии «котлована».

В целом можно сказать, что инвестиционная привлекательность первичного рынка жилья Екатеринбурга заметно снизилась. Если раньше вложения в покупку квартиры на «котловане» с целью перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию приносили доход практически на любом проекте, то сегодня прибыльными остается лишь небольшое количество новостроек. Многое зависит от локации, концепции, качества стройматериалов и других конкурентных преимуществ и недостатков каждого конкретного объекта.

После массового ухода спекулянтов на рынке недвижимости Екатеринбурга остались преимущественно те инвесторы, которые хотят в долгосрочной перспективе сохранить свои сбережения в условиях высокой инфляции. Смогут ли они заработать — большой вопрос. Прошлый опыт показывает, что рынок жилья Екатеринбурга серьезно пострадал во время кризисов 2008-го и 2014-го годов, однако он демонстрировал сильную динамику в пандемийном 2020 году.

Долгосрочные инвесторы вряд ли будут совершать сделку купли-продажи на стадии «котлована». Сейчас гораздо выгоднее приобрести объект ближе к сроку его ввода в эксплуатацию. Такое жилье раньше начнет окупаться за счет поступления арендных платежей. При этом его стоимость в некоторых случаях будет ниже, чем на нулевой стадии строительства.