Как рынок жилья перенес прошлые кризисы

Многие уральцы уверены, что покупка жилой недвижимости является самым надежным способом сохранения сбережений в кризисы. Весной 2022 года в Екатеринбурге отмечался резкий рост числа инвестиционных сделок. Горожане массово скупали квартиры в надежде спасти свои деньги от обесценивания. Окажется ли такая стратегия выигрышной — покажет время. Опыт 2008-го, 2014-го и 2020 годов говорит о том, что спрогнозировать дальнейшее развитие событий крайне сложно.

Мировой кризис 2008-2009 годов оказался самым губительным для рынка жилья Екатеринбурга. Он начался с «ипотечного пузыря» в США, затем распространился по всей планете. Российская экономика серьезно пострадала из-за тесных связей с мировой финансовой системой и падения цен на сырьевые товары. В нашей стране обвалился фондовый рынок, обесценился курс рубля, снизилась прибыль предприятий, выросло число банкротств. В целом российской экономике удалось достаточно быстро преодолеть негативные последствия.

Рынок жилья Екатеринбурга с большим запозданием отреагировал на начало мирового финансового кризиса. В первые десять месяцев 2008 года цены на «вторичке» (по данным Уральской палаты недвижимости) практически не менялись. Стоимость квартир в среднем составляла 64-64,5 тыс. руб. за кв. м. После этого жилье стало стремительно дешеветь. С октября 2008 по октябрь 2009 года цены снизились на 19%. Затем стоимость квартир начала медленно расти. Превысить докризисные уровни удалось только в январе 2012 года.

Кризис, постигший Россию в 2014 году, сильно отличался от предыдущего. Он возник не столько из-за экономических, сколько из-за политических причин. События на Украине привели к конфронтации между РФ и странами Запада, выразившейся в «войне санкций». Еще один негативный фактор — резкое снижение цен на нефть, которое стало причиной сокращения доходов бюджета и девальвации рубля.

Рынок жилья Екатеринбурга далеко не сразу отреагировал на изменение экономической и политической ситуации. С начала марта 2014 года по середину февраля 2015 года средняя цена предложения выросла на 4,2%, до 76,7 тыс. руб. за кв. м. И только после этого рынок вошел в стадию длительной коррекции. Цены непрерывно снижались 2,5 года. К августу 2017 года квартиры в уральской столице подешевели на 14%. Затем цены снова начали расти. Превысить докризисный уровень удалось лишь через 6,5 года после начала украинского кризиса — в ноябре 2020 года.

К слову, многие аналитики прогнозировали, что в 2020 году рынок жилья Екатеринбурга ожидает масштабный кризис. Из-за введения карантинных норм на фоне пандемии коронавируса в России стремительно ухудшилась ситуация на рынке труда. Страна столкнулась со стагнацией экономического роста и потребительской активности, с падением котировок фондового рынка. Из-за разногласий России и Саудовской Аравии резко снизились цены на нефть, что привело к очередной волне девальвации российской валюты.

Вопреки сложившимся ожиданиям, рынок жилья Екатеринбурга показал хорошую устойчивость к кризисным явлениям. В феврале-июне 2020 года цены практически не менялись. Затем началась фаза бурного роста стоимости квартир. С июля 2020 по февраль 2022 года жилье подорожало на 32%, до 96,2 тыс. руб. за кв. м. Такая мощная динамика в первую очередь объясняется действием льготных госпрограмм «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека».

В конце февраля текущего года на рынке тоже были не самые лучшие ожидания. После эскалации украинского кризиса конфронтация между Россией и странами Запада заметно усилилась. Число введенных санкций побило все исторические рекорды. Были серьезные сомнения, что российская экономика успешно справится со всеми вызовами. Однако прошедшие восемь месяцев показали, что худшие ожидания не сбылись.

Относительно стабильная ситуация в экономике привела к новым ценовым рекордам на рынке жилья. С начала февраля по середину октября 2022 года квартиры в Екатеринбурге подорожали с 96,2 до 101 тыс. руб. за кв. м. Практически каждую неделю показатель обновляет исторические максимумы.

Из всей приведенной информации можно сделать три ключевых вывода. Первый — рынок жилья достаточно инертный. Он остро реагирует на происходящие события только спустя какое-то время. Поэтому нельзя исключать, что в скором времени мы все-таки увидим начало фазы снижения цен. Вероятность реализации такого сценария достаточно высока.

Второй вывод — каждый кризис имеет свою специфику. Далеко не во всех случаях кризисные явления больно бьют по рынку жилья. Ключевым индикатором здесь являются реальные доходы населения. Когда они снижаются, то рынок недвижимости испытывает сильное давление. Именно так было в 2008 и 2014 годах. Ситуация в 2020 году кардинально отличалась. После снятия всех локдаунов большинство секторов экономики в сжатые сроки вернулись к докризисным отметкам. Реальные доходы населения, соответственно, тоже достаточно быстро восстановились до уровней 2019 года.

Третий вывод — в последние годы резко выросла роль государства в строительном секторе. При неблагоприятном развитии событий российские власти могут активно влиять на рынок с помощью запуска или изменения условий льготных кредитных программ (именно так было в 2015 и 2020 годах). Очевидно, что в случае глубокого спада продаж будут запущены новые стимулирующие меры.

Дальнейшее развитие ситуации во многом будет зависеть от устойчивости российской экономики к мобилизационным мероприятиям и внешнему давлению. При пессимистичном сценарии рынок жилья Екатеринбурга ожидает глубокий спад, при оптимистичном — стабилизация или рост ключевых индикаторов.