Взлеты и падения ипотечного рынка

Ушедший год оказался крайне контрастным для ипотечного рынка Свердловской области. Банки фиксировали значительные колебания покупательской активности. Периоды ажиотажного спроса сменялись затишьем. В целом по итогам года рынок показал весьма достойные результаты. В Свердловской области, по данным Банка России, было выдано 50,5 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 149,2 млрд руб. По сравнению с предыдущим годом показатель в штуках снизился на 24%, в рублях — на 12%.

Начало года стало достаточно удачным для ипотечного рынка Среднего Урала. В январе-марте 2022 года в регионе выдали 15 тыс. 350 кредитов. Это на 3% больше уровня аналогичного периода прошлого года.

Январь 2022 года ипотечный рынок пережил относительно спокойно. Затем ситуация кардинально изменилась. Усиление экономической и геополитической напряженности привело к повышению ключевой ставки с 9,5 до 20%. Стало понятно, что в ближайшее время льготная и рыночная ипотека заметно подорожают. Поэтому в феврале и марте многие свердловчане торопились оформить сделку по «старым» ставкам.

Во II квартале 2022 года ипотечный рынок показал крайне слабые результаты. Свердловчане оформили всего 5 тыс. 219 кредитов. Это в 3,5 раза меньше уровня апреля-июня 2021 года.

Резкое падение спроса было связано с ужесточением условий ипотечного кредитования, с всплеском стоимости квадратного метра, а также с другими неблагоприятными факторами. Многие семьи решили поставить на паузу решение жилищного вопроса, опасаясь падения своих реальных доходов.

В III квартале 2022 года отмечалось активное восстановление ипотечного рынка. На Среднем Урале было выдано 13 тыс. 124 кредита. Это на 16% меньше уровня аналогичного периода предыдущего года.

Хорошие показатели во многом объясняются нормализацией монетарной политики — летом ключевая ставка ЦБ снизилась до докризисного уровня. Кроме того, в III квартале стало понятно, что российская экономика в целом хорошо держит «санкционный удар». Стабильная ситуация на рынке труда стимулировала многих заемщиков активнее совершать крупные покупки.

Последний квартал тоже оказался достаточно успешным для ипотечного рынка. В октябре-декабре 2022 года свердловчане оформили 16 тыс. 816 кредитов, что на 5% меньше уровня IV квартала 2021 года.

Изначально предполагалось, что события конца сентября серьезно замедлят спрос на ипотеку. Однако по факту этого не произошло. Сохранению спроса способствовало множество факторов, среди которых можно выделить объявление о возможной отмене госпрограммы «Ипотека с господдержкой».

«Увеличение спроса на ипотеку в конце года является традиционным. Свою роль сыграли и опасения завершения программы льготной ипотеки. Однако напомню, что она продлена до 1 июля 2024 года», — отметил начальник экономического управления Уральского ГУ Банка России Алексей Кориков.

Также важную роль сыграли разговоры об ограничении ипотеки с околонулевыми ставками. Этот продукт пользовался большой популярностью в 2022 году.

«Снижение ипотечной ставки, появление собственных программ от застройщиков, в том числе с «нулевыми процентами», а также — ценовое «меню», в зависимости от выбора кредитной программы — особенность рынка ипотечного кредитования 2022 года. Без ипотеки мы бы видели гораздо более серьезное снижение рынка как по сделкам, так и стоимости. С другой стороны, именно доступная ипотека на новостройки ведет к некоторой ценовой надбавке в сравнении со вторичным рынком и недавно сданными домами. Поэтому «охлаждение» ипотечного рынка стабилизирует цены и возвращает на рынок прямые дисконты, которые мало использовались последние два-три года», — заявил руководитель сервиса «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

Аналитики полагают, что в 2023 году ситуация на ипотечном рынке заметно ухудшится. Во-первых, российские власти взяли курс на сокращение масштабов стимулирования рынка жилищного кредитования. В частности, было принято решение ограничить выдачу займов с околонулевыми ставками. Во-вторых, рынок жилья очень сильно «перегрет». В Екатеринбурге за последние два года квартиры подорожали на 50-70%. В результате многие семьи со средним достатком потеряли финансовую возможность решить жилищный вопрос даже с помощью кредитных ресурсов.