Капитал на квадратных метрах

В последние годы на рынке жилья Екатеринбурга было много инвестиционных сделок. Горожане массово скупали недвижимость, пытаясь спасти свои сбережения от обесценивания. Дальнейшее развитие событий показало правильность такой стратегии. Частные инвесторы смогли получить хорошую прибыль за счет повышения стоимости квартир и взимания арендных платежей.

Отметим, что Екатеринбург в последнюю пятилетку пережил сильный скачок цен на жилье. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена предложения на вторичном рынке в 2020 году выросла на 9%, в 2021 году — на 18%, в 2022 году — на 9%, в 2023 году — на 11%. Таким образом, за последние четыре полных года показатель увеличился сразу на 47%.

Понятно, что рост цен на екатеринбургские квартиры был неравномерным. Какие-то объекты подорожали сильнее, другие — менее заметно. Однако в целом практически все инвесторы, покупавшие жилье в уральской столице в последние годы, оказались в хорошем выигрыше из-за изменения цены базового актива. Их ставка на удорожание жилья в условиях непростой экономической ситуации в стране полностью сработала.

Также нельзя забывать, что приобретение квартиры дает зарабатывать за счет сдачи объекта в аренду. В последнее время доходность этого инструмента растет темпами, которые превышают уровень официальной инфляции. По данным портала «Мир квартир», за весь 2023 год средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Екатеринбурге увеличилась на 20,9% (до 26 тыс. 084 руб. в месяц), двухкомнатной — на 19,9% (до 32 тыс. 276 руб.), трехкомнатной — на 13,6% (до 40 тыс. 457 руб.). В 2024 году аренда жилья в уральской столице продолжает дорожать.

По последним расчетам «Циан.Аналитики», жителям Екатеринбурга в среднем нужно 15 лет, чтобы вернуть средства, потраченные на покупку однокомнатной квартиры, с помощью арендных платежей. Сейчас инвесторы-рантье могут рассчитывать на доходность в 6,7% в год.

Примечательно, что за последний год доходность арендного бизнеса в городе заметно улучшилась. В январе 2023 года аналогичное исследование показало, что квартиры на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в среднем приносят 5,8% доходности в год и окупаются за 17 лет.

Представители сервиса «Мир квартир» также говорят о том, что в уральской столице стало выгоднее сдавать квартиру в аренду.

«Это связано с тем, что (за последний год — прим. ред.) рост ставок аренды опередил рост цен на рынке продажи», — сказал гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Впрочем, эксперты отмечают, что доходность арендных платежей сейчас заметно ниже, чем ставки по банковским депозитам.

«Недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, поэтому пользуется спросом практически в любой период, особенно — экономической нестабильности. При этом сегодня покупка квартиры воспринимается как инструмент сохранения, а не приумножения средств. После увеличения ключевой ставки ЦБ в 2023 году и последовательного роста ставок по депозитам инвесторы-рантье уже не могут рассчитывать на больший доход, чем инвесторы, разместившие средства в банковских вкладах», — заявила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

Напомним, что средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших российских банках в сейчас составляет 14,95%. Это более чем в два раза выше, чем доходность арендного бизнеса в Екатеринбурге.

В целом можно сказать, что инвесторы в екатеринбургскую недвижимость за последние пять лет могли заработать до 100% прибыли (за счет изменения цен на квартиры и получения арендных платежей). Однако далеко не факт, что в следующие пять лет этот актив покажет такую же хорошую доходность. По оценкам многих аналитиков, рынок жилья Екатеринбурга сильно перегрет. Высока вероятность, что в 2024 году цены на квартиры скорректируются вниз из-за падения спроса, высокой ключевой ставки и других неблагоприятных факторов. Инвестиционный потенциал екатеринбургской недвижимости в среднесрочной перспективе кажется сильно ограниченным.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney