
Отметим, что Екатеринбург в последнюю пятилетку пережил сильный скачок цен на жилье. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена предложения на вторичном рынке в 2020 году выросла на 9%, в 2021 году — на 18%, в 2022 году — на 9%, в 2023 году — на 11%. Таким образом, за последние четыре полных года показатель увеличился сразу на 47%.
Понятно, что рост цен на екатеринбургские квартиры был неравномерным. Какие-то объекты подорожали сильнее, другие — менее заметно. Однако в целом практически все инвесторы, покупавшие жилье в уральской столице в последние годы, оказались в хорошем выигрыше из-за изменения цены базового актива. Их ставка на удорожание жилья в условиях непростой экономической ситуации в стране полностью сработала.
Также нельзя забывать, что приобретение квартиры дает зарабатывать за счет сдачи объекта в аренду. В последнее время доходность этого инструмента растет темпами, которые превышают уровень официальной инфляции. По данным портала «Мир квартир», за весь 2023 год средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Екатеринбурге увеличилась на 20,9% (до 26 тыс. 084 руб. в месяц), двухкомнатной — на 19,9% (до 32 тыс. 276 руб.), трехкомнатной — на 13,6% (до 40 тыс. 457 руб.). В 2024 году аренда жилья в уральской столице продолжает дорожать.
По последним расчетам «Циан.Аналитики», жителям Екатеринбурга в среднем нужно 15 лет, чтобы вернуть средства, потраченные на покупку однокомнатной квартиры, с помощью арендных платежей. Сейчас инвесторы-рантье могут рассчитывать на доходность в 6,7% в год.
Примечательно, что за последний год доходность арендного бизнеса в городе заметно улучшилась. В январе 2023 года аналогичное исследование показало, что квартиры на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в среднем приносят 5,8% доходности в год и окупаются за 17 лет.
Представители сервиса «Мир квартир» также говорят о том, что в уральской столице стало выгоднее сдавать квартиру в аренду.
«Это связано с тем, что (за последний год — прим. ред.) рост ставок аренды опередил рост цен на рынке продажи», — сказал гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Впрочем, эксперты отмечают, что доходность арендных платежей сейчас заметно ниже, чем ставки по банковским депозитам.
«Недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, поэтому пользуется спросом практически в любой период, особенно — экономической нестабильности. При этом сегодня покупка квартиры воспринимается как инструмент сохранения, а не приумножения средств. После увеличения ключевой ставки ЦБ в 2023 году и последовательного роста ставок по депозитам инвесторы-рантье уже не могут рассчитывать на больший доход, чем инвесторы, разместившие средства в банковских вкладах», — заявила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.
Напомним, что средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших российских банках в сейчас составляет 14,95%. Это более чем в два раза выше, чем доходность арендного бизнеса в Екатеринбурге.
В целом можно сказать, что инвесторы в екатеринбургскую недвижимость за последние пять лет могли заработать до 100% прибыли (за счет изменения цен на квартиры и получения арендных платежей). Однако далеко не факт, что в следующие пять лет этот актив покажет такую же хорошую доходность. По оценкам многих аналитиков, рынок жилья Екатеринбурга сильно перегрет. Высока вероятность, что в 2024 году цены на квартиры скорректируются вниз из-за падения спроса, высокой ключевой ставки и других неблагоприятных факторов. Инвестиционный потенциал екатеринбургской недвижимости в среднесрочной перспективе кажется сильно ограниченным.
Изображение создано с помощью нейросети Midjourney