Почему рынок жилья не обвалился?

По данным ГК «Новосел», в январе-марте 2023 года екатеринбургские девелоперы реализовали около 7 тыс. объектов жилой недвижимости (по договорам долевого участия и купли-продажи), что на 20% меньше уровня аналогичного периода прошлого года. Учитывая высокую базу 2022 года, эти результаты выглядят весьма достойно. Очевидно, что апокалиптические прогнозы о «смерти» рынка, полном исчезновении спроса и массовом обвале цен из-за «пузыря» пока не сбываются.

Можно выделить три фактора, которые серьезно поддерживают активность покупателей. Первый — различные стимулирующие меры. В декабре 2022 года президент РФ Владимир Путин предложил продлить программу «Ипотека с господдержкой» до 1 июля 2024 года с повышением ставки с 7 до 8%. Также глава государства анонсировал расширение доступа к «Семейной ипотеке». Ранее в этой программе могли участвовать только те семьи, в которых один из детей родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Теперь она доступна семьям, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал, что рынок новостроек Екатеринбурга серьезно поддерживает программа «Семейная ипотека».

«Предварительные данные Банка России свидетельствуют о том, что семейная ипотека становится ключевой льготной программой для первичного рынка жилья. Ее доля (в общем объеме всех льготных программ) уже достигла 48%», — заявил М. Хорьков.

Второй фактор — качественное разнообразие рынка новостроек Екатеринбурга. В настоящее время объем предложения в этом сегменте находится на историческом максимуме. Потенциальный покупатель имеет широкие возможности для выбора в зависимости от конкретных требований (название застройщика, локация объекта, тип жилья, различные опции). Ранее таких преимуществ у екатеринбуржцев и гостей города никогда не было.

«К продаже на первичном рынке жилья девелоперами предлагается 23 тыс. 500 квартир, что на 90% больше чем годом ранее. В строящихся и сданных в эксплуатацию новостройках остаются непроданными 48 тыс. 700 квартир, это на 30% больше чем в марте 2022 года», — отметил руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин.

Резкий рост объема предложения за последний год связан с инертностью рынка жилья. Сейчас Екатеринбург пожинает плоды бурного роста спроса на квартиры в 2020-2021 годах, когда из-за льготной ипотеки и низкой ключевой ставки на рынке отмечались высокие продажи. Это стимулировало застройщиков ускорять запуск новых девелоперских проектов.

Третий фактор — относительно стабильная экономическая ситуация. Напомним, что после эскалации украинского кризиса конфронтация между Россией и странами Запада резко усилилась. Число введенных санкций побило все исторические рекорды. Были серьезные сомнения, что российская экономика успешно справится со всеми вызовами. Однако прошедший год показал, что худшие ожидания не сбылись. Уровень безработицы в РФ остается на историческом минимуме. Подавляющее число россиян не имеют серьезных проблем с занятостью и не столкнулись со снижением своих доходов за последний год.

Конечно, нельзя назвать текущую ситуацию благоприятной для совершения крупных покупок. Из-за глобальной неопределенности многие россияне не хотят приобретать жилье даже с помощью кредитных средств. Однако в целом все не так плохо, как прогнозировали отдельные отечественные и зарубежные аналитики.

Напомним, что в апреле-июне 2022 года рынок новостроек Екатеринбурга показал крайне слабые результаты. Поэтому высока вероятность, что во II квартале текущего года число сделок превысит аналогичные месяцы прошлого года. Спрогнозировать развитие событий в III и IV кварталах 2023 года пока очень трудно. Многое будет зависеть от динамики ипотечного рынка и реальных доходов населения.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney