Затоваренный рынок

Объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга находится на максимальном уровне за всю историю наблюдений. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), число нереализованных квартир в городских новостройках к концу октября выросло до 37,6 тыс. единиц. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель увеличился почти на 8 тыс. объектов. Два года назад — в октябре 2020 года — на продажу было выставлено чуть более 20 тыс. квартир.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал УрБК, что связывает резкий рост предложения с инертностью рынка жилья.

«В ноябре 2022 года процесс пополнения рынка продолжился. Все это выглядит не очень логично — продажи падают, а девелоперы продолжают наращивать предложение. Но ситуация не уникальна и объясняется очень высокой инертностью рынка. Часто, когда спрос растет, девелоперы не успевают насыщать рынок, но увеличивают инвестиции в новые проекты. В итоге они поступают на рынок, когда ажиотаж спал, а рыночный фон кардинально поменялся», — заявил Михаил Хорьков.

Иными словами, сейчас Екатеринбург пожинает плоды бурного роста спроса на квартиры в 2020-2021 годах, когда из-за льготной ипотеки и низкой ключевой ставки на рынке отмечались высокие продажи. Это стимулировало застройщиков ускорять запуск новых девелоперских проектов.

В 2022 году ситуация на рынке заметно ухудшилась. Число сделок примерно на 30-40% меньше прошлогодних уровней. Это связано с тем, что многие семьи опасаются совершать крупные покупки из-за тотальной неопределенности в экономике. Также сказывается рост цен на квартиры в последние два года, который заметно снизил доступность покупки жилья для многих семей.

Генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко сообщил, что снижение продаж квартир отмечается не только в Екатеринбурге, но и в остальных крупных российских городах.

«Мобилизация и тревожные ожидания в обществе создают не самые благоприятные условия для таких долгосрочных проектов, как покупка квартиры в ипотеку», — заявил П. Луценко.

М. Хорьков считает, что в текущей ситуации екатеринбургские застройщики будут вынуждены скорректировать темпы запуска новых проектов.

«Ожидаем, что заметное обострение конкурентного фона произойдет в начале 2023 года, после этого последует сокращение темпов выхода на рынок новых проектов. Начнется поиск нового разумного баланса спроса и предложения», — полагает М. Хорьков.

Эксперт отмечает, что в настоящий момент объем предложения в новостройках Екатеринбурга намного больше, чем на вторичном рынке. Через ресурсы УПН на продажу выставлено всего 3,8 тыс. объектов. Однако уже в следующем году ситуация может кардинально измениться. Прогнозируемый рост объема предложения на «вторичке» неизбежно ударит по рынку новостроек. В этом случае девелоперам будет еще сложнее привлекать новых покупателей.

Очевидно, что екатеринбургских застройщиков ожидают сложные времена. Средний срок продажи квартир постепенно увеличивается. При сохранении существующих трендов снижение стоимости квадратного метра кажется неизбежным.

По данным портала «Мир квартир», сейчас средняя цена «квадрата» в новостройках уральской столицы составляет 123 тыс. 148 руб. В последние годы показатель непрерывно растет. С начала года квартиры в Екатеринбурге подорожали на 17,6%, в октябре — на 0,6%. Разворот тренда может произойти уже в ближайшие месяцы из-за усиления дисбаланса спроса и предложения. Возможное ужесточение условий госпрограмм поддержки рынка новостроек и ограничения на выдачу кредитов по «нулевым» ставкам еще сильнее ускорят процесс корректировки цен на квартиры в новостройках.

Новая волна роста активности покупателей на первичном рынке Екатеринбурга может произойти либо после заметного улучшения макроэкономической ситуации в стране (пока такой сценарий кажется маловероятным), либо после того, как цены на квартиры откатятся к более привлекательным уровням (к примеру, опустятся ниже 100 тыс. руб. за «квадрат»).