Инвесторы останутся без «котлованов»

Российские власти планируют в ближайшие годы полностью отказаться от долевого участия при строительстве жилых домов. Это приведет к сокращению числа людей, которые рассматривают покупку квартиры как временную инвестицию. Они больше не смогут приобретать объекты на стадии «котлована» по низкой цене.

Как отмечают эксперты, до кризиса инвестор мог заработать на двух этапах — в момент строительства и после ввода объекта в эксплуатацию. На первом этапе покупатель получал прибыль за счет разницы стоимости объекта на стадии «котлована» и после сдачи. В Екатеринбурге жилой дом, как правило, в ходе строительства дорожал на 15-30%. На втором этапе можно было заработать на взимании арендной платы и росте цен на новостройки.

В 2014-2015 годах из-за стремительного ухудшения ситуации на рынке жилья обе инвестиционные схемы стали давать сбои. Низкий покупательский спрос и перенасыщение рынка привели к тому, что на многих объектах стоимость квартир перестала увеличиваться как в ходе строительства, так и после его окончания.

«В последние годы далеко не все проекты давали возможность заработать за счет роста стадии строительства. На рынке было много примеров, когда компания запускала продажи с определенной ценой, которая сохранялась до ввода в эксплуатацию. Стоимость увеличивалась только в отдельных качественных объектах. Потенциальный инвестор должен грамотно проанализировать рынок. Ему необходимо четко понимать, что за проект он выбрал, где он строится, какой у него потенциал для повышения цен», — заявил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Иными словами, если до начала кризиса инвестор мог вкладывать свои средства во все подряд проекты на стадии «котлована», то сейчас ему необходимо сделать точечный выбор. В противном случае он рискует ничего не заработать.

При грамотном подходе данная инвестиционная схема продолжает быть эффективной. Однако уже в ближайшие годы она полностью исчезнет. В ноябре 2017 года президент РФ Владимир Путин поручил Минстрою разработать поэтапный план перехода от схемы долевого участия к проектному финансированию. На реализацию данной меры глава государства отвел три года. По прошествии этого времени продажа жилья в России до получения разрешения на ввод в эксплуатацию будет запрещена.

В связи с этим можно спрогнозировать массовый уход инвесторов с рынка жилья. Переход на проектное финансирование будет означать, что частные вложения в строительство домов на ранней стадии станут невозможными.

«Большинство инвесторов покупают квартиры именно на стадии «котлована». Это самая очевидная возможность заработать на рынке. Инвесторы понимают, что более высокая стадия строительства должна повышать стоимость объекта. Если проект является качественным и конкурентоспособным, то это правило всегда работает. Вместе с тем предсказать динамику стоимости квартир в уже готовых новостройках крайне сложно. Поэтому покупать жилье в расчете на сдачу в аренду и дальнейшую перепродажу сейчас достаточно рискованно», — считает представитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин.

Рассчитывать на кардинальное улучшение ситуации на рынке жилья пока не приходится. Аналитики УПН дают достаточно сдержанные прогнозы на ближайшие 3-4 года.

«Не думаю, что за это время мы увидим коллапс и сворачивание многих проектов. Также я не прогнозирую значительного улучшения ситуации. Рост цен возможен лишь в условиях дефицита. Но я исхожу из того, что объем предложения на рынке будет оставаться достаточно высоким», — рассказал Михаил Хорьков.

По его словам, доля инвестиционных сделок на вторичном рынке Екатеринбурга в настоящее время составляет 5-10%.

По оценкам экспертов, снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости может привести к оттоку средств в более прибыльные финансовые инструменты. Учитывая низкую доходность банковских вкладов, можно спрогнозировать рост популярности акций, облигаций, ПИФов, иностранных валют, золота и других видов вложений.