В Екатеринбурге исчезает первичный рынок жилья

В Екатеринбурге постепенно исчезает первичный рынок жилья. До начала кризиса к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию практически все квартиры распродавались. Сейчас ситуация полностью изменилась. В некоторых готовых домах не реализовано по 50-70% квартир. По российскому законодательству, если в процессе строительства застройщик не успевает продать все квартиры в новостройке (до подписания акта приемки), то ему приходится оформлять право собственности на самого себя. Только после этого девелопер может перепродать эту недвижимость покупателю. Юридически такая недвижимость уже является вторичной.

Соответственно, в настоящее время можно говорить о появлении в Екатеринбурге нового массового сегмента — «вторичка» от застройщиков. С каждым месяцем его доля на рынке Среднего Урала увеличивается. Это оказывает сильное влияние на первичный рынок. При наличии огромного выбора квартир в готовых новостройках (практически по той же цене) покупатель во многих случаях не видит смысла заключать договор долевого участия.

«В Екатеринбурге никогда не было настолько много нераспроданных квартир в готовых новостройках. Чаще всего, к моменту сдачи дома невостребованными оставались всего 1-2 квартиры. Сейчас это явление стало массовым. По сути сформировался новый сегмент жилья, который имеет серьезные преимущества первичного и вторичного рынков. В частности, здесь нет старых хозяев, не нужно ждать окончания строительства, отсутствует риск заморозки объекта, существует гарантия юридической чистоты квартиры. Кроме того, обычно новые проекты имеют современную инфраструктуру и хорошие планировки», — заявил риэлтор АН «Недвижимость-К» Михаил Чемякин.

Очевидно, что «вторичка» от застройщика размывает спрос не только на первичном, но и на классическом вторичном рынке жилья.

По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге в последний месяц остановилось снижение цен на «старый» жилой фонд. Однако не исключено, что в ближайшее время негативный тренд будет снова преобладать из-за сильного давления со стороны нового сегмента недвижимости.

«Таких предложений действительно стало больше. Мы давно говорим о том, что в Екатеринбурге усиливается взаимовлияние первичного и вторичного рынков. В частности, «вторичка» оказывает на сегмент новостроек гораздо более сильное влияние, чем это было несколько лет назад. В свою очередь первичный рынок с большим объемом готовых квартир и жилья на высокой стадии строительства воздействует на вторичный. Это усиливает конкуренцию в этом сегменте и создает дополнительное давление», — сообщил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

По его словам, объемы продаж готовых квартир зависят не только от рыночной ситуации, но и от стратегии каждого девелопера.

«В Екатеринбурге есть один застройщик, который принципиально не продает новые квартиры на стадии строительства. Кроме того, есть компании, запускающие реализацию квартир уже на стадии внутренней отделки. Понятно, что к моменту сдачи дома у них очень много непроданных квартир. Если говорить, о застройщиках, которые начинают продажи на стадии котлована, то здесь еще 3-4 года назад доля нереализованного жилья варьировалась от 0 до 5-10%. Сейчас средний по городу показатель составляет 20-30%», — пояснил Михаил Хорьков.

Отметим, что в некоторых объектах доля нераспроданных квартир значительно выше этого уровня. В ряде случаев она достигает 50-70%.

Эти объемы со временем попадают на вторичный рынок. По итогам 2015 года в Екатеринбурге сдали в эксплуатацию 1,2 млн кв. м. жилья. Если предположить, что 30% квартир были не распроданы, то сегмент «вторички» всего за 12 месяцев должен был пополниться на 400 тыс. кв. м. Эти площади оказывают сильное влияние на структуру рынка уральской столицы и предпочтения покупателей, которые стали значительно реже заключать договоры «долевки» и приобретать недвижимость в старых домах.