Екатеринбургская «вторичка» молодеет

В Екатеринбурге стремительно молодеет вторичный рынок жилья. Совсем недавно в структуре предложения доминировали «сталинки», «хрущевки», «брежневки», «пентагоны», дома улучшенной планировки. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Доля жилья, построенного после 2011 года, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), составляет уже 38%. Квартир, введенных в XXI веке, на рынке больше, чем построенных за весь период существования Советского Союза.

Из этой статистики можно сделать вывод, что в Екатеринбурге строится огромное количество нового жилья. Город обновляется настолько стремительно, что старые квартиры постепенно теряют конкурентоспособность. Спрос на «вторичке» постепенно смещается в пользу спецпроектов (так принято называть новые жилые комплексы, построенные после распада СССР, — прим. ред.).

При этом очевидно, что стремительное «омоложение» вторичного рынка жилья связано не только с высокими темпами строительства новых объектов. В последние годы в Екатеринбурге было много инвестиционных сделок. Жители и гости города массово скупали жилье, пытаясь спасти свои сбережения от девальвации. Сейчас квартиры заметно подорожали. Поэтому многие инвесторы хотят выйти из актива, зафиксировав прибыль. Именно поэтому на продажу выставлено много квартир в домах, которые были введены в эксплуатацию в последние один-два года.

В теории «омолодившийся» вторичный рынок должен навредить екатеринбургским девелоперам, оттянув на себя часть платежеспособного спроса. Однако пока этого не происходит, рассказал начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

«Несмотря на то, что на современном вторичном рынке сегодня можно выбрать новостройку по цене строящейся квартиры и даже дешевле, он пока не оказывает заметного влияния на первичный рынок. Квартир на «вторичке» по-прежнему мало, а ставки по ипотеке заметно отличаются», — заявил М. Хорьков.

Отметим, что в настоящее время на вторичном рынке жилья Екатеринбурга через различные сервисы на продажу выставлены около 10-12 тыс. квартир. Потенциальный покупатель имеет узкие возможности для выбора необходимого объекта. Для сравнения: на первичном рынке застройщики вывели на рынок 47,1 тыс. квартир.

Если объем предложения на «вторичке» будет расти, то в долгосрочной перспективе застройщики гарантированно потеряют часть клиентов. Во многих случаях квартиру в новом доме выгоднее покупать не на первичном, а на вторичном рынке. Продавцы «вторички» могут предложить абсолютно любую скидку. В отличие от девелоперов им не нужно учитывать рентабельность и себестоимость каждого проекта.

«Так, по итогам апреля 2023 года почти каждая третья квартира в базе данных Уральской палаты недвижимости подешевела. И это еще до того, как начался торг между продавцом и покупателем. Умение подстраиваться под сложившиеся рыночные условия и перестраиваться в меняющийся конкурентной среде — важное качество продавца на любом рынке. Сейчас это особенно актуально», — отметил М. Хорьков.

Также при сравнении конкурентоспособности первичного и вторичного рынка важно учитывать условия выдачи ипотечных кредитов. По данным блога REBURG, в 2022 году ипотека в новостройках в среднем была дешевле на 4-7 процентных пунктов, сейчас (на фоне борьбы ЦБ с околонулевыми ставками) этот показатель снизился до 4,5-5 п. п. Если этот разрыв будет и дальше сокращаться, то привлекательность «вторички» заметно увеличится.

Еще одним потенциальным козырем вторичного рынка является относительно низкая стоимость объектов. По информации УПН, средняя цена предложения на «вторичке» сейчас составляет 106 тыс. руб. за кв. м. На рынке новостроек показатель, по разным данным, достигает 123-127 тыс. руб.

«Покупатели все чаще между новостройкой и квартирой на вторичном рынке выбирают последнюю из-за более адекватной стоимости», — рассказывал гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

В любом случае конкурентоспособность екатеринбургской «вторички» во многом будет зависеть от ситуации на ипотечном рынке и динамики объема предложения. Высока вероятность, что девелоперам придется снижать цены и проводить различные маркетинговые акции. В противном случае их объекты рискуют проиграть в конкуренции с квартирами в соседних домах, которые построили несколько лет назад.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney