В Екатеринбурге замедлился рост цен на советское жилье

Советское жилье в Екатеринбурге дорожает медленнее, чем современное. По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена предложения в новых жилых комплексах (спецпроектах) на вторичном рынке жилья Екатеринбурга с начала текущего года выросла на 11,7%. При этом квартиры в сталинках за аналогичный период подорожали на 1,7%, в хрущевках — на 0,9%, а в брежневках — на 1,9%.

Такая ценовая динамика связана с целым комплексом причин. Во-первых, можно говорить об эффекте высокой базы. В предыдущие два года в Екатеринбурге отмечался ускоренный рост цен на советское жилье. Так, по информации УПН, за 2023 год средняя цена предложения в городских сталинках и хрущевках увеличилась на 17%, в брежневках — на 12%, в спецпроектах — на 10%. За 2022 год жилье в хрущевках и брежневках подорожало на 11-12%, в новых домах — всего на 9%.

Таким образом, ценовой разрыв между новым и старым жильем в Екатеринбурге в 2022-2023 годах постепенно сокращался. И сейчас этот показатель возвращается к привычным значениям (35-40%). По последним данным, средняя цена «квадрата» в современных домах на «вторичке» составляет 139 тыс. руб., в сталинках — 104 тыс. руб., в хрущевках — 102 тыс. руб., в брежневках — 99 тыс. руб., в «пентагонах» — 101 тыс. руб., в домах улучшенной планировки — 108 тыс. руб.

Во-вторых, несмотря на очевидные преимущества, советскому жилью часто бывает сложно конкурировать с новыми жилыми комплексами. Они заметно проигрывают и по внешнему виду, и по качеству планировок, и по функциональности жилья. Брежневки и хрущевки постепенно стареют, ветшают, у них часто изношены инженерные сети. Ситуация осложняется тем, что доля спецпроектов на вторичном рынке жилья постепенно растет. У покупателя расширяется возможность выбора в этом сегменте.

В-третьих, ускоренный рост цен на квартиры в спецпроектах в Екатеринбурге в 2024 году во многом является мифом. Такое мнение в разговоре с корреспондентом УрБК высказал руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

«Я бы не придавал большое значение разной динамике цен современного и старого жилого фонда. Дело в том, что рост средней цены предложения в спецпроектах в Екатеринбурге во многом является техническим. На рынок выходит много продавцов с квартирами, которые были построены в последние несколько лет. У них часто бывают завышенные ценовые ожидания. Также в структуре предложения спецпроектов постепенно увеличивается число компактных квартир (студий и «однушек»), где более высокая цена квадратного метра. Все это тащит средний показатель цен вверх», — заявил М. Хорьков.

По его мнению, если говорить о цене реальных сделок, то в последнее время во всех сегментах «вторички» отмечается ценовая стабилизация. То есть уверенного роста стоимости жилья уже не фиксируется. И спецпроекты не показывают какую-то особо сильную динамику по сравнению с другими сегментами рынка.

«Текущий рынок «вторички» из-за ограниченного предложения пока не испытывает серьезных проблем. Спрос упал, но упало и число желающих продать квартиру. Ситуация изменится, если начнет расти ассортимент. Но привычная стратегия «выставляем на продажу на уровне конкурентов, потом будем снижаться» уже не самая оптимальная. Если хотим продать, то смотреть надо лишь самые дешевые аналоги на рынке, а не на статистов с завышенными ожиданиями», — добавляет М. Хорьков.

Дальнейшие ценовые перспективы советского жилья под большим вопросом. Однако говорить о том, что это жилье неконкурентоспособно, нельзя. Ранее УрБК писал, что большинство старых домов расположены на территориях с уже сложившейся инфраструктурой. Достаточно много объектов было построено в центральной части Екатеринбурга, которая пользуется повышенным спросом у покупателей. Как известно, жители хрущевок и брежневок реже сталкиваются с дефицитом парковочных мест, нехваткой зеленых зон и другими проблемами современных новостроек. Жить в малоэтажке гораздо уютнее, чем в многоэтажке с огромным числом жильцов.

Также нельзя забывать, что «квадрат» в советских домах в среднем стоит почти на 40% дешевле, чем в современных. Это дает дополнительные возможности покупателям с ограниченным бюджетом. Причем сэкономить можно не только за счет более низкой стоимости квадратного метра, но и за счет меньшей площади квартиры. Не секрет, что в домах 1950-1960-х годов можно найти двухкомнатные квартиры, которые по площади меньше некоторых современных студий.