Бизнес-класс дорожает медленнее эконома

По данным ГК «Новосел», с декабря 2021 года средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья Екатеринбурга выросла на 15,4%, до 125 тыс. 684 руб. Положительная динамика отмечается абсолютно во всех ценовых сегментах. Екатеринбуржцы и гости уральской столицы активно приобретали квартиры не только в классах «эконом» и «комфорт», но и в более статусных новостройках.

Так, за последние 12 месяцев средняя цена предложения в домах бизнес-класса увеличилась на 16%, до 171 тыс. 867 руб. за кв. м. При этом в IV квартале 2022 года показатель не изменился. Новостройки премиум-класса показывают более сильную динамику. За год цены в этом сегменте выросли на 24,8% (до 257 тыс. 766 руб. за кв. м.), за последние три месяца — на 1,8%.

Для сравнения: в эконом-классе стоимость квартир в Екатеринбурге за 12 месяцев выросла на 22,7% (до 110 тыс. 346 руб.), в комфорт-классе — на 11,9% (до 127 тыс. 502 руб.). Эти цифры показывают, что массового перераспределения спроса из дорогих сегментов в дешевые в 2022 году не отмечалось.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал УрБК, что застройщикам, которые делают ставку на классы «бизнес» и «премиум», легче привлекать новых покупателей.

«Сектор дорого жилья в последние месяцы особо не выделяется на рыночном контексте. Эмоциональные решения реализованы, принципиально новых факторов принятия решений как продавцами, так и покупателями не появилось. Но в отличие от массового сегмента объем предложения здесь не растет и нет такой обостренной конкуренции, как в нижнем ценовом сегменте. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, доля сделок с бюджетом более 15 млн руб. на рынке строящегося жилья Екатеринбурга составляет около 1% от общего числа сделок», — заявил М. Хорьков.

При этом цифры, которые публикует ГК «Новосел», не показывают кардинального изменения структуры предложения. Доля объектов класса «эконом» на рынке новостроек Екатеринбурга за год снизилась с 46 до 45%, «комфорт» — выросла с 41 до 43%. В сегменте «бизнес» показатель сократился с 12 до 11%. Доля премиального класса не изменилась, она по-прежнему составляет 1%.

Руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин констатировал сохранение интереса екатеринбуржцев к приобретению дорогой недвижимости.

Можно выделить несколько драйверов роста спроса на квартиры классов «бизнес» и «премиум». Первый — эффект низкой базы. В 2020-2021 годах квартиры в массовых сегментах дорожали быстрее, чем в более статусных новостройках.

Второй драйвер — отсутствие тенденций к «затоваренности» этого сектора рынка. В Уральской палате недвижимости неоднократно подчеркивали, что выбор в классах «бизнес» и «премиум» в Екатеринбурге достаточно сильно ограничен. Новые объекты выводятся на рынок достаточно редко. В результате уровень конкуренции заметно ниже, чем в сегментах «эконом» и «комфорт».

Третий фактор — рост инвестиционного спроса. В 2022 году заметно выросла популярность недвижимости как инструмента сохранения сбережений. Далеко не все свердловчане захотели купить жилье в низком ценовом сегменте, многие приняли решение вложиться в новостройки класса «бизнес» и «премиум». Во-первых, такие объекты являются более качественными. Во-вторых, как уже говорилось, сектор массового жилья в Екатеринбурге долгое время дорожал быстрее, чем объекты в сегменте дорогой недвижимости. Соответственно, инвестору во многих случаях было выгоднее вкладывать деньги в недвижимость более высокого класса.

В долгосрочной перспективе сегменты «бизнес» и «премиум» вполне могут показать опережающую динамику по отношению к сектору дешевого жилья. Спрос на классы «эконом» и «комфорт» сильно зависит от ситуации на ипотечном рынке. В последние месяцы стало очевидно, что российские власти взяли курс на резкое сокращение масштабов стимулирования рынка жилищного кредитования. Это неизбежно приведет к снижению темпов выдачи ипотеки. Также сегменты «эконом» и «комфорт» очень сильно затоварены. Объем предложения в этих классах находится на исторических максимумах.

В текущей ситуации отдельные свердловские девелоперы могут переориентироваться на строительство более дорогого жилья. В данном сегменте сохраняется стабильный спрос при относительно невысокой конкуренции. Однако вряд ли этот процесс станет массовым. Проекты стоимостью 170-250 тыс. руб. за кв. м. по-прежнему считаются слишком рискованными из-за ограниченного числа потенциальных покупателей. Подавляющее число екатеринбургских семей не имеют финансовых возможностей приобретать такие дорогие квартиры.