Екатеринбуржцы не хотят жить в хрущевках

В Екатеринбурге практически остановился рост на старый жилой фонд — сталинки, хрущевки и брежневки. Это связано с тем, что платежеспособный спрос постепенно смещается в пользу современного жилья, которое выигрывает конкуренцию и по внешнему виду, и по качеству планировок, и по функциональности.

По расчетам УрБК, которые были сделаны на основе данных Уральской палаты недвижимости (УПН), за последний год средняя цена предложения в новых жилых комплексах (спецпроектах) на вторичном рынке жилья Екатеринбурга выросла на 7,8%.

Для сравнения: квартиры городских сталинках за аналогичный период подорожали на 2%, в хрущевках — на 0,5%, в брежневках — на 2,4%, в домах улучшенной планировки — на 2,8%. При этом цены на жилье в пентагонах (девятиэтажные панельные дома эпохи СССР) за 12 месяцев снизились на 1%.

Очевидно, что советское жилье постепенно теряет популярность на рынке. Это во многом связано с изменением структуры предложения. Раньше вторичный рынок жилья ассоциировался исключительно со сталинками, хрущевками и брежневках. За последнее десятилетие ситуация кардинально изменилась. На рынке появилось огромное количество современных жилых комплексов. У покупателей появился максимально широкий выбор в этом сегменте. Например, покупатели с ограниченным бюджетом могут подобрать для себя квартиру-студию практически в любом районе.

С учетом того, что брежневки и хрущевки постепенно стареют, ветшают, у них часто изношены инженерные сети, покупатели постепенно переориентируются на новый жилой фонд. Спецпроекты максимально адаптированы под современные потребности покупателей.

Впрочем, далеко не все новые жилые комплексы соответствуют необходимым требованиям. Руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает, что на длительном горизонте дорожает не столько современное, сколько качественное жилье.

«Цена жилья зависит от двух основных параметров: первый — качество и актуальность жилого комплекса, второй — качество места (района проживания). Если один из этих параметров «просаживается» или не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, объект недвижимости начинает терять актуальность и уступает позиции на рынке. В моменте такие изменения не очень заметны, но через пять–десять лет становятся очевидными», — рассказал М. Хорьков.

По его словам, нынешние новостройки должны будут пройти проверку временем и доказать свою конкурентоспособность на вторичном рынке.

Также нельзя забывать, что советское жилье тоже бывает качественным, и ставить крест на этом формате движимости нельзя. Большинство старых домов расположены на территориях с уже сложившейся инфраструктурой. Достаточно много объектов было построено в центральной части Екатеринбурга, которая пользуется повышенным спросом у покупателей. Как известно, жители хрущевок и брежневок реже сталкиваются с дефицитом парковочных мест, нехваткой зеленых зон и другими проблемами современных новостроек.

Еще одним конкурентным преимуществом жилья в советских домах является более низкая цена. Покупатели могут сэкономить как за счет компактных планировок, так и за счет относительной низкой стоимости квадратного метра. Ценовой разрыв между новым и старым жильем в Екатеринбурге уже достиг 40–50%. По последним данным УПН, средняя стоимость «квадрата» в современных домах на «вторичке» составляет 153 тыс. руб., в сталинках — 108 тыс. руб., в хрущевках — 101 тыс. руб., в брежневках — 103 тыс. руб., в «пентагонах» — 100 тыс. руб., в домах улучшенной планировки — 111 тыс. руб.

Кроме того, важно помнить, что Екатеринбург застраивается неравномерно. В некоторых отдаленных районах новостроек почти нет, и людям, желающим жить в этой части города, приходится выбирать из квартир в старых домах. Там спрос на хрущевки и брежневки остается стабильно высоким.

Несмотря на это, покупка квартир в советских домах в инвестиционных целях выглядит крайне рискованно. Этот сегмент рынка не имеет долгосрочных драйверов роста. Текущая стоимость таких объектов преимущественно отражает ценность локации, а не качество самого жилья. Поэтому перспективы советского жилья в ближайшие десятилетия вызывают большие вопросы.