«Хрущевки» переживают новую «оттепель»

По данным аналитического отдела группы компаний «Новосел», средняя цена квартир в старых домах («хрущевках», «брежневках» и «пентагонах») в Екатеринбурге за последний год выросла на 20,5% (до 77 тыс. 105 руб. за кв. м.). Для сравнения: жилье в новых жилых комплексах (в «спецпроектах») за 12 месяцев подорожало на 16,6% (до 87 тыс. 430 руб. за кв. м.).

Статистика, которую публикует Уральская палата недвижимости (УПН), подтверждает, что старое жилье в Екатеринбурге дорожает быстрее, чем новое. В период с 23 ноября 2020 года по 22 ноября 2021 года средняя цена предложения в «хрущевках» выросла на 19,1%, в «брежневках» — на 18,4%, в «спецпроектах» — на 16,8%, в «пентагонах» — на 16,1%.

По оценкам экспертов, главным конкурентным преимуществом старого жилого фонда является относительно низкая цена. По данным УПН, средняя стоимость одного квадратного метра в «хрущевках» сейчас составляет 78 тыс. 101 руб., в «брежневках» — 77 тыс. руб., в «спецпроектах» — 103 тыс. 615 руб. То есть квартиры в старых домах в среднем стоят на 25-27 тыс. руб. за кв. м. дешевле, чем в новых.

При этом квартиры в «хрущевках» и «брежневках» заметно меньше по площади, чем в «спецпроектах». Например, в домах 1950-1960-х годов можно найти двухкомнатные квартиры по 36,5 кв. м. — это меньше некоторых современных студий.

Еще одним конкурентным преимуществом является удачное местоположение многих старых домов, считает гендиректор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

«Екатеринбург застраивается неравномерно. В некоторых микрорайонах наблюдается острый дефицит девелоперских проектов. Именно там спрос на старое жилье наиболее высок. Многие «хрущевки» и «брежневки» расположены в центральной части города. По цене они уверенно конкурируют с новыми объектами. К примеру, сейчас мы продаем однокомнатную квартиру в новостройке за 7 млн руб. За эти же деньги можно взять старую «трешку» в центре города. Конечно, далеко не все «хрущевки» и «брежневки» пользуются большим спросом. В первую очередь это касается объектов в отдаленных районах города, где рядом есть новостройки с бюджетными студиями и однокомнатными квартирами», — заявил А. Дмитриев.

Независимый эксперт по рынку недвижимости Михаил Чемякин добавляет, что «хрущевки» и «брежневки» могут конкурировать с современными домами не только по цене.

«У каждого покупателя свои критерии при выборе жилья. Новостройки бюджетного класса нередко называют «человейниками». В «хрущевках» и «брежневках» нет такого перенаселения. Местные жители реже сталкиваются с проблемой дефицита парковочных мест. В большинстве случаев старые дома расположены на территориях с уже сложившейся инфраструктурой. Вокруг них больше зеленых зон, много зон для прогулок, размещения детских площадок и других инфраструктурных объектов. Поэтому квартиры в таких домах неплохо продаются. У них есть свои преимущества», — сообщил Михаил Чемякин.

Ранее начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков отмечал, что динамика цен на «хрущевки» и «брежневки» в первую очередь зависит от качества территории, где они расположены.

«Старый жилой фонд распределен по всему городу. Чем лучше динамика развития того или иного микрорайона, тем быстрее там дорожают «хрущевки» и брежневки», — полагает М. Хорьков.

Впрочем, покупатели квартир в старых домах в долгосрочной перспективе могут столкнуться с серьезными проблемами. Нормативный срок эксплуатации жилых домов 1950-80-х годов составляет 50 лет. Соответственно, в настоящее время «хрущевки» и «брежневки» практически полностью выработали свой ресурс. При правильной эксплуатации такие дома смогут выдержать еще 20-30 лет сверх нормативного срока. После этого они пополнят ветхий жилой фонд города.