Советские квартиры дорожают быстрее рынка

Цены на старое жилье в Екатеринбурге растут быстрее, чем на современное. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за 2022 год средняя цена предложения на вторичном рынке города увеличилась на 10%. Стоимость квартир в домах-спецпроектах (так принято называть новые жилые комплексы, построенные после распада СССР) выросла на 8,9%. Квартиры в екатеринбургских «хрущевках» за аналогичный период подорожали на 11,1%, в «брежневках» — на 12%.

Ускоренный рост цен на старое жилье во многом связан с эффектом низкой базы. Дело в том, что в предыдущие годы спецпроекты дорожали быстрее, чем «хрущевки» и «брежневки». Соответственно, образовался существенный ценовой разрыв. По последним данным УПН, средняя цена «квадрата» в современных домах составляет 115 тыс. 078 руб., в «хрущевках» — 89 тыс. 621 руб., в «брежневках» — 87 тыс. 934 руб. То есть даже сейчас разрыв составляет 25-27 тыс. руб. за кв. м.

Многие семьи вынуждены приобретать квартиры в старых домах, потому что другие варианты на рынке им недоступны из-за ограниченности финансовых ресурсов. Покупка «хрущевок» и «брежневок» дает возможность сэкономить не только за счет более низкой стоимости квадратного метра, но и за счет меньшей площади квартиры. Не секрет, что в домах 1950-1960-х годов можно найти двухкомнатные квартиры по 36,5 кв. м. — это меньше некоторых современных студий.

Еще одно конкурентное преимущество старого жилья — удачное местоположение многих объектов.

«Екатеринбург застраивается неравномерно. В некоторых микрорайонах наблюдается острый дефицит девелоперских проектов. Именно там спрос на старое жилье наиболее высок. Многие «хрущевки» и «брежневки» расположены в центральной части города. По цене они уверенно конкурируют с новыми объектами», — рассказывал гендиректор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Большинство старых домов расположены на территориях с уже сложившейся инфраструктурой. Местные жители реже сталкиваются с проблемой дефицита парковочных мест и другими «болячками» современных новостроек.

Отметим, что далеко не все старое жилье в уральской столице дорожает ускоренными темпами. Так, средняя цена предложения в екатеринбургских «сталинках» в 2022 году выросла на 6,1%, до 81 тыс. 287 руб.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков связывает это с низким качеством управления старым жилым фондом.

«Современного жилья на вторичном рынке стало достаточно много. Каждая десятая квартира не старше трех лет, почти треть всего предложения формируют квартиры после 2010 года. Но пока это не привело к заметному ценовому расслоению, квартиры советской постройки, конечно дешевле, но в последний год заметно не проигрывали по динамике цен более молодому жилью. Исключение — «полнометражные» квартиры сталинского периода постройки. Темпы роста цен на эту группу заметно ниже. Во многом это следствие низкого качества управления старого жилого фонда. У многих таких квартир еще существует запас рыночной прочности и незыблемые преимущества за счет местоположения, но покупатели продолжают отворачиваться от такого жилья», — рассказал УрБК Михаил Хорьков.

Очевидно, что инвестиционная привлекательность покупки квартир в «сталинках», «хрущевках» и «брежневках» под большим вопросом. Во-первых, как уже отмечал главный аналитик УПН, на вторичном рынке Екатеринбурга с каждым годом растет доля современного жилья. Качество этих объектов намного выше, чем советских домов. Поэтому постепенное смещение спроса в пользу спецпроектов выглядит вполне логичным.

Во-вторых, нормативный срок эксплуатации жилых домов 1950-80-х годов составляет 50 лет. Соответственно, в настоящее время «хрущевки» и «брежневки» практически полностью выработали свой ресурс. Некоторые дома находятся в хорошем состоянии. Однако в целом качество советского жилого фонда неизбежно ухудшается.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney