«Вторичка» продолжает дорожать

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга за июль-август 2024 года выросла на 1,5%, до 122,4 тыс. руб. за кв. м. Аналитики связывают это с тем, что в сегменте «вторички» пока не отмечается обвала спроса и резкого роста объема предложения.

По информации УПН, количество выставленных на продажу объектов в Екатеринбурге за два месяца сократилось с 2,7 до 2,5 тыс. единиц. Это объясняется хорошей динамикой продаж. Несмотря на аномально высокую ключевую ставку, число сделок в июле-августе в целом сопоставимо с уровнями аналогичного периода прошлого года.

Одна из причин такой сильной динамики — возможность торга. Если застройщики вынуждены ориентироваться на рентабельность и себестоимость своих проектов, то продавцы «вторички» ничем не скованы в своей ценовой политике. Они могут ускорить продажу квартир с помощью скидок. На падающем рынке этот фактор приобретает решающее значение.

Аналитики портала «Мир квартир» добавляют, что аналогичные по качеству квартиры на «вторичке» стоят дешевле, чем в новостройках. Поэтому сейчас происходит перераспределение спроса из одного сегмента в другой.

«С отменой льготной ипотеки на первичном рынке динамика цен на «вторичке» стала превышать рост цен на новостройки. Ожидается, что данная тенденция продолжится и далее, ведь у новостроек нет больше козыря дешевой ипотеки, а цены на них выше. Покупатели все чаще отказываются от идеи купить строящееся жилье и обращают внимание на уже возведенные дома. Тем более что на «вторичке» можно приобрести квартиру уже с готовым ремонтом, в то время как на отделку новостройки нужно потратить немалые суммы», — считает генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

По данным сервиса «Циан. Аналитика», средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга в августе 2024 года составила 156,9 тыс. руб. за кв. м, на вторичном —133,9 тыс. руб. Таким образом, в среднем «первичка» дороже «вторички» на 17%. Ровно год назад — в августе 2023 года — этот ценовой разрыв составлял 9%.

Эксперты подчеркивают, что в последний год новостройки в Екатеринбурге дорожали быстрее, чем «вторичка». Сейчас ситуация постепенно меняется в обратную сторону.

«Вероятно, вторичное жилье стали чаще рассматривать потенциальные покупатели, которые ранее, до отмены массовой льготной ипотеки, были нацелены на квартиры в новостройках из-за более выгодной ставки по кредитам», — полагает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин.

По данным сервиса Яндекс Недвижимость, по итогам августа средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга выросла на 0,7%, до 116 тыс. руб. за «квадрат». При этом объем предложения за аналогичный период увеличился на 1,9%.

«К концу лета мы наблюдаем на вторичном рынке стагнацию цен и накопление экспозиции. В случае дальнейшего повышения ключевой ставки покупательский спрос может развернуться от новостроек в сторону более дешевого и уже готового жилья. Уже сейчас заметно, что продавцы готовы к дисконтам ради ускорения сделок. Мы ожидаем, что такая тенденция продолжится, что может стать фактором роста спроса на готовое жилье уже осенью», — рассказал коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров.

Ранее УрБК писал, что завершение безадресной льготной ипотеки и ужесточение условий семейной ипотеки неизбежно приведут к резкому обвалу числа сделок на рынке новостроек Екатеринбурга. Аналитики ожидают, что часть потенциальных покупателей откажется от приобретения жилья в пользу накоплений, другие же захотят совершить сделку не на первичном, а на вторичном рынке, где более доступные цены.

Пока этот прогноз полностью сбывается. Число сделок на рынке новостроек в июле-августе снизилось в три-четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом активность покупателей на «вторичке» остается вблизи прошлогодних уровней. Впрочем, говорить о кардинальном росте числа сделок на «вторичке» не приходится из-за аномально высокой ключевой ставки и недоступных ипотечных кредитов. Многие покупатели приобретали квартиры в новостройках исключительно из-за стимулирующих мер. Они никогда не будут брать ипотеку под 20% ни на «первичке», ни на «вторичке».