Почему цены на «вторичку» в Екатеринбурге не снижаются?

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга за III квартал (июль-сентябрь) 2024 года увеличилась на 1,7%. По расчетам ЦИАН, показатель за аналогичный период вырос на 2,2%. Аналитики связывают рост цен с изменением структуры предложения и сохранением стабильного спроса на «вторичку».

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает, что рост цен на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге во многом является техническим.

«Если мы посмотрим на средний индикатор по городу, то увидим, что он продолжает медленно расти. Основная причина — структурные изменения. На фоне ограниченного выбора увеличивается число современных квартир с компактными планировками. Продавцы вчерашних новостроек выходят на рынок с высокими запросами. Они и тянут средний показатель вверх. В остальных группах — ценовая стагнация с широкими возможностями для торга», — заявил М. Хорьков.

Аналитики добавляют, что для начала фазы снижения цен на рынке должна накопиться критическая масса нераспроданных объектов. Пока этого не происходит. Объем предложения на «вторичке» по-прежнему сильно ограничен. Соответственно, продавцы пока не чувствуют сильной конкуренции и у них нет особой мотивации снижать цены.

«Объем предложения на вторичном рынке Екатеринбурга остается ограниченным. После значительного роста ставок по ипотеке с «вторички» ушли не только покупатели, но и продавцы. Многие считают, что в текущих условиях они не получат справедливой цены за свою квартиру и откладывают продажу. Те, кто после продажи своей квартиры планировал покупку другой с помощью ипотеки, также взяли паузу. Поэтому на рынке снизилась активность как покупателей, так и продавцов», — считает М. Хорьков.

При этом говорить о резком падении спроса на «вторичку» в Екатеринбурге не приходится. По данным Росресстра, число сделок купли-продажи в регионе за 8 месяцев 2024 года снизилось всего на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эти данные по Свердловской области, но они вполне подходят и для Екатеринбурга. В июне число сделок на «вторичке» снизилось на 6% (год к году), в июле выросло на 1%, в августе сократилось на 17%. Иными словами, цены на вторичном рынке держатся на плаву из-за относительно высокой активности покупателей.

Эксперт Циан. Аналитики Елена Лапшина отмечает, что «вторичка» остается устойчивой к меняющимся условиям.

«Несмотря на заградительно высокие ипотечные ставки, падения активности не наблюдается. Во-первых, здесь выше доля сделок с «живыми деньгами», много альтернативных сделок и сделок, привязанных к миграционному и естественному движению населения. Во-вторых, на рынке сформировался отложенный спрос из-за смещения внимания в I полугодии на сегмент новостроек, где завершалась льготная программа. В сегодняшних условиях покупатель будет все чаще сравнивать характеристики объекта и его цену, а не принимать решение на основе лишь размера ипотечного платежа. Мы ожидаем сохранения околонулевой динамики цен предложения с наращиванием спреда между стоимостью объектов при первой публикации и при снятии объявления. Отдельные периоды коррекции средних цен вполне возможны, но до конца года их заметное (на 10 п. п. снижение) мы не увидим», — полагает Е. Лапшина.

Напомним, что на вторичном рынке жилья существует возможность торга. Если застройщики вынуждены ориентироваться на рентабельность и себестоимость своих проектов, то продавцы «вторички» ничем не скованы в своей ценовой политике. Они могут ускорить продажу квартир с помощью скидок. На падающем рынке этот фактор приобретает решающее значение.