Новостройки могут проиграть борьбу за покупателя

Отмена долевого строительства может привести к массовому перетоку покупателей с первичного на вторичный рынок, говорится в исследовании Российской гильдии риэлторов (штаб-квартира организации расположена в Екатеринбурге). Это приведет к тому, что экономика многих новых проектов заметно ухудшится. Из-за дефицита покупателей окупаемость девелоперских объектов окажется под большим вопросом.

Отметим, что в ноябре 2017 года президент РФ Владимир Путин поручил Минстрою разработать поэтапный план перехода от схемы долевого участия к проектному финансированию. На реализацию данной меры глава государства отвел три года. Через это время продажа жилья в России до получения разрешения на ввод в эксплуатацию будет завершена.

Как отмечают эксперты, это решение заметно ухудшит финансовое положение многих застройщиков. Не секрет, что получение средств дольщиков — самый дешевый (беспроцентный) инструмент привлечения денег на реализацию проектов. В ближайшие годы этот механизм планируется заменить на проектное финансирование. За пользование банковскими средствами девелоперам придется платить проценты. По предварительным оценкам, ставки могут составить 6-8% в год. Учитывая, что средний срок реализации девелоперского проекта составляет три года, дополнительные издержки застройщиков будут исчисляться десятками процентов.

Резкий рост себестоимости проектов неизбежно приведет к росту цен на жилье в новостройках. По самым скромным оценкам, квартиры могут подорожать на 3-5%. Некоторые эксперты не исключают более сильный рост — на 10-20%.

«Переход к проектному финансированию и необходимость застройщикам сохранять рентабельность делают снижение цен на первичное жилье маловероятным. В то же время цены на «вторичку» ничто не сдерживает: они почти не зависят от рентабельности и себестоимости. Кроме того, огромное количество сделок на вторичном рынке — обмен квартирами, при которых участникам сделки не особо важна стоимость недвижимости», — считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Аналитики Российский гильдии риэлторов (РГР) также считают, что стоимость вторичного жилья будет снижаться.

«Многие эксперты сходятся во мнении, что «вторичка» в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости. Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и устаревшие стандарты качества объектов, спроектированных и построенных во второй половине XX века», — говорится в обзоре Российской гильдии риэлторов за IV квартал 2017 года.

В результате в ближайшие годы в российских городах вырастет разница в стоимости между первичным и вторичным жильем.

«Эти два сегмента конкурируют между собой. По данным Уральской палаты недвижимости, в настоящее время в Екатеринбурге на продажу выставлены 17-18 тыс. квартир в новостройках и 9 тыс. объектов на вторичном рынке. Отмена долевого строительства может кардинально изменить предпочтения покупателей. Они могут переориентироваться с первичного рынка на вторичный. Новостройки не будут дешеветь по объективным причинам. Значит, их конкурентоспособность будет снижаться», — полагает представитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин.

Отмена долевого строительства поставит российских застройщиков в сложную ситуацию. С одной стороны, они будут нести дополнительные издержки из-за роста себестоимости. С другой — столкнутся со снижением спроса в связи с перетоком части покупателей на вторичный рынок. Учитывая неблагоприятную экономическую ситуацию, можно спрогнозировать массовый уход с рынка малых и средних девелоперов, а также сокращение объемов строительства.

Эксперты отмечают, что у многих потенциальных покупателей просто не будет возможности приобрести жилье в новостройках по новым возросшим ценам. Поэтому построенные квартиры рискуют оказаться невостребованными. Отмена долевого строительства сделает бизнес многих застройщиков невыгодным и приведет к монополизации рынка.