Котлованы без покупателей

Уральская палата недвижимости (УПН) 5 декабря 2017 года подвела предварительные итоги развития строительного рынка Екатеринбурга. Эксперты обсудили самые острые проблемы стройиндустрии. В частности, возможный запрет схемы долевого строительства, который, по оценкам правительства РФ, введут уже через три года. Аналитики считают, что нововведения приведут к снижению рентабельности девелоперских проектов. Это может стать причиной массового ухода с рынка малых и средних застройщиков. Кроме того, отмена «долевки» с высокой долей вероятности приведет к росту стоимости квадратного метра.

Ранее президент РФ Владимир Путин поручил Минстрою разработать поэтапный план перехода от схемы долевого участия к проектному финансированию. В скором времени продажа жилья в России до получения разрешения на ввод в эксплуатацию будет запрещена.

Как отмечают эксперты, это решение заметно ухудшит финансовое положение многих застройщиков. Не секрет, что получение средств дольщиков — самый дешевый (беспроцентный) инструмент привлечения денег на реализацию проектов. За пользование банковскими средствами девелоперам приходится платить проценты. Поэтому существует риск, что отмена «долевки» подорвет экономику целого ряда проектов.

Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Татьяна Деменок рассказала, что стоимость проектного финансирования предположительно составит от 2% до 4% годовых.

«Размер ставки будет зависеть от того, какие технологии использует застройщик и сколько будет средств на его эскроу-счетах. В связи с этим у меня возникает несколько вопросов. Куда денется ипотека? Каким образом удастся обеспечить ставку 2-4%, если на эскроу-счета будет перечислено 20-30% от общей стоимости проекта, а всю остальную сумму девелопер получит только после ввода объекта в эксплуатацию? На эти вопросы пока никто ответить не может. На сегодняшний день у нас в строительстве по всей стране осваивается 3,5 трлн руб. В связи с этим возникает еще один риторический вопрос: готовы ли банки финансировать проекты на такую огромную сумму?», — отмечает Татьяна Деменок.

Заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин считает, что далеко не все свердловские девелоперы смогут выдержать дополнительную финансовую нагрузку.

«Я поддерживаю последовательную отмену долевого строительства. Этот инструмент пришел к нам из Советского Союза. Это элемент плановой экономики. Понятно, что человек, который вкладывает свои средства в приобретение жилья на стадии котлована, является инвестором. Он должен быть защищен, и у него должны быть определенные знания. К сожалению, строительная отрасль не готова работать с квалифицированным инвестором. Она его боится. Что касается банковских гарантий, то далеко не факт, что это будет единственным инструментом привлечения средств. Насколько мне известно, Банк России считает, что инвестиционные процессы в стране должны финансироваться с помощью облигаций. Поэтому я думаю, что многие крупные застройщики выйдут на этот рынок и будут занимать там деньги», — считает Евгений Болотин.

Малые и средние застройщики не смогут выпускать облигации. Им придется в любом случае обращаться в банки за проектным финансированием.

«В итоге это приведет к тому, что малых застройщиков, которые в настоящее время имеют в своем портфеле несколько объектов, «выдавят» с рынка. Аутсайдеры будут вынуждены уйти. К слову, сейчас обманутые дольщики появляются именно у таких девелоперов», — полагает Евгений Болотин.

Президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Ирина Зырянова считает, что отмена «долевки» не только повлияет на деятельность застройщиков, но и станет причиной увеличения стоимости жилья.

«С одной стороны, потребители могут столкнуться с ростом цены квадратного метра. С другой — снизятся риски. Люди будут приобретать только готовое жилье. Обманутых дольщиков больше не будет», — заявила Ирина Зырянова.

Эксперты не исключают, что отмена схемы долевого строительства приведет к снижению инвестиционной привлекательности отрасли. Малые и средние девелоперы будут закладывать меньше новых проектов. В долгосрочной перспективе это приведет к сокращению объема предложения на рынке, что ограничит выбор потенциальных покупателей.